5000套新房近期推出 市场走势短期仍不明朗

　　2008年深圳楼市第一个促销节“五一春交会”在5月5日落幕了。根据深圳国土局网上公开数据显示，“春交会”五天日成交量分别为208套、151套、185套，187套、158套，共成交889套。对于这场地产盛宴，红五月究竟是迎来开门红？还是堕入黑暗世界的前奏？业界的评论褒贬不一！“挺红派”认为火爆人气证明了刚性需求的强烈，未来楼市走向不必杞人忧天。“挺黑派”则认为未来楼市吉凶难卜，甚至预测继续探底的可能性更大，其判断依据则是春交会期间连续三天深圳房价破万元，五天不足1000套的成交量，市场观望未消，楼市何以光复？

　　“挺红派” 超高人气挺市共赢

　　“本届春交会的人气之高，出乎意料。”

　　记者走访春交会展位，各参展商负责人都如出一辙地向记者感慨。据了解，展会从高交会馆搬至会展中心举办之后，人流量逐年减少，但是今年却一反平常，参观人士挤满会场，一些品牌开发商如万科、金地、中粮等展位甚至水泄不通。开幕第一天，大量的参观看房者在会展中心甚至找不到车位，这种现象是以往各届没有的。

　　参展楼盘日接待上千人——

　　“看楼车不断加派”

　　平常展位都是开发式设计的万科，一改常态，今年设计了封闭式的展位，其策展人估计没有预料到今年的火爆人气，以致春交会第一天封闭式的展位更加人满为患。万科在售的第五园、万科城、金域东郡、东方尊峪四个楼盘，还有一个将售楼盘清林径，每个小时都有开往各个楼盘的看楼车。等待看楼车的候车人不得不排在展位过道上等待，以留出展位空间给咨询楼盘信息的参观人士，而万科也加派看楼车加快疏散滞留展位的候车人士。

　　虽然其他展位没有万科那么拥挤，但是各个展位领取礼品的长龙也不时出现。南山浪琴半岛项目负责人、深圳市世博海滨实业发展有限公司总经理谢永忠表示，春交会五天累积登记客户有6000多名。花样年集团展位销售人员也向记者透露，单独花港的看楼车接载看楼客户日均就有400人次。

　　根据记者在看楼车停车场附近观察，参展商和主办方的看楼车最高峰十分钟就有20多部开往市内各个区域和其它珠三角城市。

　　“今年参观的人数实在多，本来以为4号人们上班之后，人流量会减少，但是出乎意料的是，4号、5号的人流量还是很多，足见人气之旺。”谢永忠向记者表示，春交会火爆的人气让其不担心浪琴半岛近期的开盘。据其分析，房价下调有底线，无限制的下跌对整体经济、国家金融系统都有很大打击。因此，房价大起大落的可能较小，未来深圳房价下探的空间不大了。

　　开发商保守乐“观”——

　　“展会上做价格调研”

　　据记者走访了解，展会成交未如理想，与部分参展商携带不在销售期的楼盘参展不无关系。据统计，约1／3开发商携带未开售楼盘亮相春交会。其中携带4个楼盘集体亮相的中粮地产有三个楼盘是未开盘的，分别是长沙北纬28℃、澜山、未命名的宝安78区的楼盘，而惟一一个已开盘的卡罗社区则已销售完毕。据参展商相关负责人介绍，中粮这次参展主要是以推广品牌形象为主，展现其区域开拓和全国布局的市场策略，树立其全国性开发商的形象，销售并不是参展主要目的。

　　半岛成邦、花半里、卓越维港、中航鼎尚华庭等楼盘都是未开盘，提前在展会亮相并积累客户，参展商均表示以品牌推广为主。

　　也有部分楼盘在展会期间做价格调研，要求诚意客户评估楼盘的可接受价格，为其开盘定价作参考。

　　而其它携带在售项目亮相的开发商，并没有较大的降价折扣，都是推出与“五一春交会”相若的优惠。在万科、金地等挤拥的楼盘展位上，其不少忠诚客户对于这些大品牌开发商没有推出特别优惠价格表示些许失望。

　　但是根据成交数据来看，业内人士也并不是全派悲观。最新统计数据表明，深圳4月日均成交套数为104套，而春交会期间日均成交量为177套，相比成交增加了70%，成交量明显放大了。德思勤总部副总经理徐治政表示，由于国土局公布数据有滞后性，根据开发商的真正签订合同数量来说，成交量应该更高。

　　“人气与成交量是成正比的，业界并不应该过分悲观。”徐治政强调。

　　专家观点

　　深圳房价已经见底

　　能降的基本都降了

　　德思勤总部副总经理 徐治政

　　春交会结束了，但是余威未绝。

　　徐治政表示，春交会成交情况将会影响其公司代理楼盘接下来的推广策略和定价。

　　“其实春交会的第一天，开发商就已经开始调整策略。意想不到的人气，让开发商有底气了，因此本来要准备推出的折扣也收起来了，准备发放的礼品也藏起来了。”他透露，过旺的人气是春交会未出现预想中降价促销房漫天飞的主因。但是他分析，如果成交量还是上不去，春交会后开发商也会慢慢调整销售策略，不排除开发商会将好户型也做特价房，如皇御苑。

　　“继续大降价的可能性不大了，深圳房价的底线已经比较清晰。”徐治政分析，春交会期间深圳房价连续三天破万元，主要是两个因素影响：第一，因为春交会70%成交楼盘是关外楼盘，价格较低，关内成交少，即使成交也是特价房；第二，好户型的房子价格没有下来，成交不多，特价房的成交拉低了整体均价。

　　他认为，目前开发商的目标都是“止跌”，在成交量上升后会考虑小幅度的涨价来稳定已经购买的客户。但是绝对不会出现去年疯涨的情况，因为现在的市场已经变了。

　　能降的基本都降了

　　深圳市世博海滨实业发展有限公司总经理 谢永忠

　　开发商现在的心态已经改变了。“大家都意识到去年下半年由卖方市场转变为买方市场了。”谢永忠向记者表示。

　　“能降的基本都降了，不能降的也很难降了。”谢永忠认为，其实现在的房价底线也清晰了，多数企业都是以利润为最大化的：老盘要顾及老业主，不敢降得太厉害；而新盘定价多会根据市场走向来定，如去年一样定“天价盘”的情况不会出现了。

　　谢永忠最后强调，实际上楼盘降价幅度过猛，其销售效果未必好，如南山一些豪宅楼盘，而且老业主对开发商的行为也很反感，结果两头不讨好。

　　品质楼盘走稳

　　半岛城邦营销总监 王少宇

　　王少宇认为，对比来说，这次春交会的成交成绩的确不如去年。但是从去年下半年开始走下坡的成交量来说，这次的成交量算是比较满意的了。

　　对于即将推盘的半岛城邦来说，王少宇反而觉得这次春交会给其带来更多的正面影响，而且不会改变其推盘计划，至于价格方面，他们会考虑到前期业主的切身利益，也会平衡市场的承受能力，在两者之间寻找更好的平衡点。

　　“市场的变化都应该有个逐步转变的过程。不能一下变冷，也不能一下变好。”王少宇告诉记者，从这次春交会来看，主要有两个结论：第一客户量增加了；第二市场还在观望中。

　　对于业界认为开发商没有在春交会进行大降价促销来催鼓成交量的放大，是错过了“救市”的黄金时机，王少宇不以为然，他认为：“春交会不是一次赌博机会，房地产是个长期发展的市场，不应该仅仅依靠一次展会来扭转局势，而且也不能。因为春交会仅仅是一个展会，是市场推销的一部分，并不是全部。”

　　而对于未来下半年楼市的走势，王少宇认为不好回答。他分析，很多楼盘价格在做调整，预计品牌楼盘会走稳而且逐渐受到追捧，主要还是要看地段和产品品质，“今年不一样了，乱涨价的楼盘都要降下来的。”

　　“挺黑派”春交会“救市”未果

　　本报记者 李锦伟

　　部分业内人士认为，与会场火爆人气相比，其成交量略有逊色，而与2007年春交会日成交200套以上水平，观望气氛依然囤聚，据相关专家称“五一”成交未如理想，开发商降价促销未能到位，深圳楼市下半年观望或将继续。

　　另外从价格来看，深圳房价尚未止跌，从4月30日至5月2日，深圳新房成交均价分别为9323元／平方米、9758元／平方米、9929元／平方米，三天连续跌破万元。不断创新低的深圳房价，正向市场发出警号。

　　买家看多动少——

　　“听说房价降了，过来看看”

　　春交会前3月、4月各个区域的楼盘都纷纷推出各种促销优惠手段，特价房或者其他一口价一般每平方米有1000-3000元的优惠，个别楼盘降价幅度甚至达35%。

　　在深圳房价下降的传闻下，不少置业者抱着能淘到更多优惠折扣房的希望，前往春交会参观。

　　根据记者三天在会场采访了解，换房族和首次置业者较多，大部分的置业者都认为房价的确比之前下降了，但特价房的户型、朝向和周边环境都并不理想，好户型价格与其心理价位还是有一段距离，在展会中找到合适楼盘的不多。

　　“如果价格能降到8000-9000元／平方米就可以了。”在龙华已经拥有一套70平方米住房的段女士表示自己一直关注龙华的楼盘价格，在为提高生活品质的驱动下，她有意要换一间110平方米的单位。

　　最后，段女士还是打消了在展会期间换房的念头，她表示：“龙坂片区的楼盘价格都在1万元以上，在展会期间也没有什么特别优惠。”据其介绍和现场了解，展会期间，金地梅陇镇1.2万元／平方米，万科城、万科第五园也是1.2万元／平方米，世纪春城1.1万元／平方米，与之前相比并没有特别优惠折扣。而其他达到其心理价位的楼盘，置业者却认为不如大盘性价比高。

　　据记者在现场采访了解，一般置业者可接受的关内楼盘价格在1.5-1.2万元／平方米左右，关外楼盘价格为8000-9000元／平方米左右。春交会期间，成交未如理想，仅一天成交量上200套，不少置业者认为主要是现场并没有大降价、大折扣，未免有所失望。

　　市场压力大——

　　5545套新盘近期推出

　　业内人士分析，展会上开发商并没有进行大规模“割肉”促销，还在保守观望，过于乐“观”，错过促使楼市回暖的大好时机，预计深圳楼市回暖的日子可能会更漫长。

　　据统计，深圳近期将有5545套新房推出。记者在采访中了解，不少开发商都在观望春交会而延迟了新盘的开盘时间，预计春交会后深圳市场将会迎来市场新盘供应的小高峰。截至5月6日，深圳国土局网上公布统计数据显示深圳全市目前可售楼盘为42351套。在未销售的楼盘套数再加上即将推盘的数量，全市将近有5万套新房，其市场销售压力不小。

　　而对深圳房地产市场走向预测未明的情况下，各大新盘定价估计都会理性定价，并根据周边的楼盘促销打折程度制定较有优势的价格，业内人士认为，在整体销售压力较大的市场情况下，为抢夺客户，新盘与老盘难免会有一番价格大战，预计新盘会推出部分特价单位优先试水。届时，深圳房价可能再探底创新低。

　　价格需进一步下调

　　在展会期间，“五一”假期首日成交量只有208套，社科院城市营运研究中心主任高海燕在春交会论坛“新形势下地产商的战略发展思考”上表示，这个数据不具备成为判断后市的指标，甚至是假象，目前的价格促使大规模成交不大可能，降价还需要继续。

　　同样持有相似观点的深圳大学经济学院国世平教授表示未来广州、深圳房价还有调整空间。他分析，“支付式”需求才是支撑房价的因素，而不是“生理”需求，目前“刚性需求支撑高房价”的说法站不稳。根据资金流动性过剩对需求供应关系扭曲的分析，他预计房地产市场需到2010年才能调整到位。

　　国世平分析，房地产市场由上往下到由下往上的调整都是正常的，是优胜劣汰的市场行为，是社会资源的优化配置。未来房价还是会有上升空间，但是这个调整周期必须要有一段时间，预计这个过程需要两年时间，也就是要到2010年才会结束。

　　而深圳市房地产研究中心所长王锋也认为房地产市场进入调整期，市场低迷主要是价格问题，价格不能太离谱，要保持稳步上升，去年房价由9000元／平方米一步上升到1.4万元／平方米的价格是不健康的。

　　“这个调整时间会比较长，如果开发商认为只要熬几个月就过去，就过于乐观了。”王锋表示。