世联地产副总经理张艾艾:负利率时代的V型反弹

　　下午我们以热烈的掌声欢迎世联地产的副总经理张艾艾女士，为我们做《负利率时代的V型反弹》的精彩演讲！有请！

世联地产副总经理张艾艾:负利率时代的V型反弹

　　张艾艾：尊敬的各位嘉宾，所有的媒体朋友们，尤其是新浪房产。调控下的地产公美学，我看了资料介绍，很大的背景都是谈房地产的危机处理，为什么我要谈这个反弹呢？因为所有的危机都是源于信息不对称。就是说消费者对买了房子之后，房地产市场下一步怎么走，他感到非常迷茫和恐慌。这个时候他一定会现比较过激的行为和极端的想法。这都是可以理解的。

　　今天我们把近期房地产市场的变化和表现展示给大家，(PPT)这些是真实的数据，我们在这个数据事实之下我们再看看未来的房地产趋势到底会发生什么变化，这样我们就会心中有数，好象古人说的“家中有粮，心中不慌。”我们把北京、上海、深圳、广州等一线市场和二线市场、三线市场作了抽样调查。

　　我们以北京为例子讲一下，所有的一线城市，房地产的发展都是非常相似。红色的是交易量，蓝色的是交易价格。可以看到，交易量有一个非常大的拐弯，大概是在05—06年开始有了一个交易量的方向性的变化。但是价格并没有一个很明显的转变。

　　这张图是07年1月份一直到今年的3月份变化的情况，从这张图上我们可以清楚地看到，价格几乎没有太大的调整，但是控制了上涨的势头。我们可以看到，交易量确实有比较大的调整。

　　(PPT)实际上我们可以发现，所有的一线城市的表现几乎是一样的。我们可以看到，上面的图是交易量，下面的图是交易价格。呈现一个剪刀的模式。交易量往下走，价格趋稳。当然我们实际上在研究价格与量的关系的时候，我们发现一个很有意思的现象。事实上，大家都容易去盯价格有没有调整和下降。往往忽略了交易量，我们发现实际交易量的变化比价格变化要敏感得多。有一个统计数据，大概交易量的变化是

　　(PPT)这个是二线城市的情况，也有一张表，我们从表上可以发现，和一线城市有很大的变化吗？也没有太大的变化，也非常相似，都经历了一个房屋交易量的下调。到了三月份有一个向上的趋势。整个价格也基本上维持住了这个趋势。为什么会这样呢？我们一会儿会给大家分析一下。

　　(PPT)这个是我们三线城市的情况的研究。基本的结论都差不多，交易量在调整，但是价格还没有太大的变化。

　　这是第一个关于市场我们观察到的一个现象。

　　第二个现场我们可以给他们总括起来，我们会发现，这一次的调整从三级市场开始，交易量的萎缩，波及到了二级市场的交易量萎缩。同时现在已经波及和影响到了土地市场。这个影响还是比较大的。基本上我们发现，土地市场的萎缩很明显。大致它的反应的幅度和二三级市场的交易量的反应幅度差不多。这是一个结论。