深圳住宅市场一季度分析：房价回归理性 市场回暖

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务

　　尽管2007年末“拐点论”争论得沸沸扬扬，但一季度深圳房价理性调整已是不争的事实，房价经历从高企、僵持到理性回归的过程。同时，全市成交量大幅下跌，3月随着房价的理性回归，市场逐渐回暖。

　　市场供应年后急升

　　受去年贷款新政影响，去年第四季度深圳整体市场观望氛围浓厚，不少项目推迟入市，促使2008年一季度市场供应量大增。据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，今年全市商品住宅批准预售面积达84.28万平方米，同比上涨23.85%(见表1)，批准预售套数7614套，共有24个项目入市。随着特区外城市化的进一步推进，关外依然保持较大的住宅供应量，宝安坐拥宝安中心区的高规划、机场、港口等优势，近年开发力度大力深入，促使其住宅供应更是一支独秀，1-3月供应量达56.93万平方米，同比增长121.78%，占全市同期供应的68%。宝安一季度推盘多为已入市项目的后期开发，如宝安中心区的深业·新岸线三期、熙龙湾、金弘凯旋城及龙华的星河丹堤高层项目、金地梅陇镇三期等，其中数深业·新岸线三期推盘套数最多，达948套。由于宝安本季所推项目多为前几年拍卖的地块，受90/70政策限制较少，所以不少项目开发都以大户型为主，如深业·新岸线三期平均套型面积为142平方米，含一栋户型全为145-164平方米的纯小复式楼，熙龙湾套型面积达223平方米、星河丹堤为191平方米，该区一季度平均套型面积达132平方米。龙岗区本季住宅供应18.19万平方米，位居第二，同比增长18.58%。一季度关外供应呈扩散特点，逐渐从中心地带向边缘地带扩展，除宝安中心区、龙岗中心城等住宅市场已发展几年的中心片区外，沙井、大鹏、平湖等关外边缘片区也陆续有供应。

　　罗湖、福田、南山三区一季度供应同比均下降，其中福田萎缩最大，下降87.89%，主要原因在于关内土地资源稀缺，加上受去年底观望氛围影响，仅有的部分项目也在观望，寻找适当时机再入市。受地块限制，关内所推项目多为中小户型，盐田、罗湖、福田供应的平均套型面积只有53平方米、47平方米和63平方米，均为中小户型，在