世联地产：中国房地产业现状分析及应对新形势的策略

 

    中国城市化进程不可阻挡。与发达国家相比，中国是在一个起点较低的基础上发展城市化的，走到今天也刚刚进入中期，要走的路还很长。这一进程必将推动中国的房地产业向前发展。人口基数大、人口总量激增、人口红利不减是中国现阶段的特殊国情，短时期内不可能改变。从市场的基本面来看，中长期中国房地产市场的运行方向将是平稳向上的。

 

    然而进入2008年，在多重因素的作用下，市场趋势产生分化。不少城市的房价陆续出现“顶点”，开发商纷纷打出“折扣牌”，市场进入调整期；另一些城市的房价走势变得扑朔迷离，市场观望气氛浓厚。房地产市场是一个综合的市场，它的发展除了要受国内政府政策的制约外，同时还要受相关产业市场波动所带来的影响，甚至随着国际贸易和金融业务的频繁往来，全球经济的变动也会延伸到国内房地产市场，可以说是牵一发而动全身。房地产业与整个国民经济息息相关，从这几年房地产的调控措施来讲，国家对房地产政策的基调是积极支持的。因为，房地产业的健康发展是中国经济发展的一个重要组成部分。支持房地产业健康发展，有助于安定团结，有助于中国经济繁荣增长，也有助于拉动其他产业的发展。

 

 

 

 

    全球最大经济体美国爆发的次贷危机将在较长的时间内对世界金融市场产生影响。中国已经融入世界经济，在这次危机中受到影响在所难免。从目前看美国次贷危机对我国金融市场短期影响有限；但从长期看，随着次贷危机的蔓延，可能会降低外汇需求，对我国出口企业产生影响，从而对相关行业上市公司产生冲击，间接影响我国资本市场稳定。次贷危机导致全球经济放缓，这将导致我国出口增长速度有所下降，部分产业产能过剩矛盾加剧，经济增长速度减慢。另外，为了解决次级债带来的流动性匮乏问题，稳定金融市场，美联储、欧央行和日本银行等采取了一些措施增加市场的流动性，美国还降低了联邦基准利率。美国的货币政策是全球货币政策的风向标，意味着全球货币政策开始从适度偏紧调整为中性或中性偏松，这使得我国进一步实施紧缩货币政策的空间缩小，利用货币政策进行宏观调控受到限制。

 

 

 

1、我国2月份CPI高达8.7%创历史新高， 意味着中国进入通货膨胀时代。而这一次通货膨胀的到来与以往有所不同，经济过热集中表现为：贸易顺差过大、信贷投放过多和投资增长过快。

 

 

 

     通货膨胀即意味着货币贬值，截至2007年末，我国居民储蓄累计达到172,534亿元。与以往不同的是，这次通货膨胀发生在中国经济已经取得了长足发展之后，居民收入已显著提高，人民对于食品和日常消费品的需求已经得到了满足。而伴随通胀的大环境，黄金价格以及资产价格已处在历史高位。

 

 

 

 

 

a) 准备金率方面：存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。适时运用这一政策工具,能有效调控信贷的增减。据新华社18日电 中国人民银行18日宣布,从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第2次上调存款准备金率,也是去年以来第12次动用这一货币政策工具。此次调整后,普通存款类金融机构将执行15.5％的存款准备金率标准,再创历史新高。央行称,这一举措是为落实从紧的货币政策要求,继续加强银行体系流动性管理,引导货币信贷合理增长。这与去年的鼓励放贷形成鲜明反差。在央行18日宣布上调存款准备金率当天,央行还向市场发行了560亿元的央行票据。然而人民币依然面临着流动性过剩的压力。 

 

b) 利率方面：2007年一年内，央行已经连续加息6次，密度大、强度猛！进入2008年，货币紧缩力度已经很大。国际上，次贷危机使美国及全球经济面临一定的衰退压力，如果我国继续加息可能引致热钱涌入的巨大压力。

 

c) 汇率方面：3月25日，人民币对美元汇率中间价升破7.05，以7.0436创汇改以来新高，这是今年第26次刷新纪录，升幅已经超过3.7%。面对目前我国经济的具体情况，人民币升值面临巨大压力，唯有提高内需才是根本的解决之道。

 

 

 

 

    面对复杂的国际国内形势，政府要采取可能采取的几种货币政策都面临巨大的压力。这种情况下，可能采取全面的价格管制，保障通胀情况下的人民生活。

 

2、2006年政府为调整住房供应结构、加强土地调控、解决房价增长过快的问题，几部委联合下发了“90/70政策”，随后各级政府也根据本地情况制定了相关的细则。温家宝总理在刚刚过去的两会上作政府工作报告时说，“要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。”可见住房结构调整已成定势。

 

  

 

 

    从2007年全国各城市房地产市场价格和成交量数据来看，珠三角主要城市已相继出现高位拐点，而其他区域有些城市有着相似的发展趋势，有些城市又未必。甚至同一城市不同区域价格走势完全不同。以深圳为例，（按照深圳城市规划纲要将深圳划分为90个片区）截止到2008年3月，深圳有些片区房地产价格已从2007年最高点（2007年9月）跌落了30%~40%，相对2008年年初（2008年1月）也回落了20%；但有些片区价格变动却不到10%，说明区域的抗风险能力是完全不同的。因此对目标城市不同区域的房地产市场的“健康诊断”就成为2008年的第一要务。

    另一方面，我们面对的是房地产市场上升过程中的一次中期调整，中长期中国房地产市场的运行方向将是平稳向上的，因此业务的继续扩张和发展应该不变。以商业银行为例，2007年各行房贷业务放量增长，商业银行个贷业务较2006年增长4倍。其中，07年房地产市场价格的增长，无疑是房贷业务增长的拉动力量。虽然，2007年年尾监管部门就房地产市场风险做出多次警示，央行、银监会、商业银行就2008年信贷实行从紧的“三堂会审”，但最后央行核定工商银行、建设银行、农业银行、中国银行2008年的新增信贷额度分别为3650亿元、3500亿元、3100亿元、2600亿元，除中国银行比去年新增额减少200亿元以外，其他三家均与2007年基本持平。此外，股份制银行的新增贷款额度也基本与去年持平, 如中信银行2008年信贷新增大约不超1000亿元左右,浦发银行大约800亿元左右,兴业银行大约750亿元。继续将信贷业务做大做好，依然是摆在面前的重要任务。

 

    与此相似，房地产开发商等也面临着这样的业务发展和市场风险的矛盾决择。因此对区域房地产市场的风险评估就显得尤为重要，这一过程可以形容为“淘金”或“寻宝”，是市场中期调整阶段生死攸关的重要步骤。只要将优势兵力集中在低风险区域并做尽做强，就能在完成年度财务目标的同时形成市场的自然避风港。

 

 

    对开发商而言，这一策略的关键词就在“变现”二字，保证资金链条的健康通畅是生存的基础，在资金充足的前提下加大土地储备，是应对市场风险的上策。

 

    对银行机构，积极盘查已贷物业的风险状况，控制不良资产增长，了解自身的风险控制程度，严密监测贷后风险，是今年乃至以后要做的重要功课之一。解决好扩大贷款业务量与防范房地产风险之间的矛盾，在控制好风险的基础上做大做好房贷业务才是金融机构面前的要务。

 

 

（资料来源：世联评估）