解析万科降价：反映迅速的危机意识

　　最后，报告认为，鉴于政府调控的滞后性、地产市场的运行惯性，当前的市场环境短期内不会发生大的变化，因此部分地产公司的生存问题将成为现实问题，企业并购将带来新一轮的地产公司整合。

　　“对万科降价曾判断失误”

　　“我们对万科降价的行为曾经判断失误，这也使我们给高层汇报了错误的信息。”制作该报告的一位内部人士对记者表示。

　　事实上，这也正是报告花费大量篇幅研究万科地产降价的重要原因。4月8日，万科地产公布今年一季度销售金额达到101亿元，销售面积114.5万平方米，两个数据同比分别增长约119%和82%。这一业绩一经公布，震撼业界。

　　报告认为，万科始于去年12月的降价，表明了公司快速回笼资金的迫切愿望。根据该报告，万科去年成功再融资99亿元后，在2007年年报中再次表明渴望股权融资，但是去年30元左右的增发价格一路下探至20元，已经套住了所有参与增发配售的股东。如此市况之下，在二级市场再增发配股机会极其渺茫。因此，“万科为了应付可能到来的资金紧张，必须缩短开发周期，尽早回收资金”。

　　万科去年的降价行动，遭遇了业内同行的冷嘲热讽，然而，101亿元的销售数字足令众多批评声绝。参考其他主流地产公司一季度的销售额，万科一骑绝尘，几乎是其他排名前十位竞争对手的总和。

　　“万科今年一、二月份销售情况不好，公司的危机意识对此反映迅速。”报告评价说，“万科的降价效果非常明显。”

　　然而，更要害的理由却隐藏于后。该报告研究发现，正是由于万科在公司治理上拥有自己独特的核心竞争力，万科才能一骑绝尘。

　　报告指出，一直以来，缺乏异地管理人员及公司控制问题使多数房企不愿意选择规模较小的地块，这成为制约地产公司快速扩张的瓶颈。万科的公司治理结构比较健全，产品设计线比较完整，成本控制制度严格，这使得万科可以在全国通过区域公司同时运作上百个项目。

　　“同时运作上百个项目的能力，正是万科的核心竞争力，这也是万科与其他房企拉开差距的内在原因。”报告如是写道。