深圳将推海量新盘 开发商摩拳擦掌迎接金九银十

　　9、10月海量新盘待售，优惠促销已提前开始8月即逝，9月将至，楼市传统的“金九银十”能否在今年再现？而今有诸多猜测，有担心，也有期待，而确定的是多数开发商已摩拳擦掌，备战9、10月。本报记者通过全面调查采访，统计到从8月底到10月，全市将有30多个楼盘待开售或推出新一期产品，预期总货量达到13000套左右，远超过今年“五一”时的新盘供应量(22个新盘，8400套新货)。因此，不少新盘已提前开始优惠促销，虽尚未见准备大幅降价的楼盘，但新一轮的营销大战已是一触即发。

　　龙岗盘最多，宝安量最大

　　福田区在经历了3个月新盘断供期之后，将于8月底迎来新世界四季山水、天安高尔夫珑园和小户型项目迷你新居，共1000套左右；罗湖区今年至今仅有3个新盘，而即将发售的航天晴山月和金祥佳园，将共推582套住宅；盐田区随着深盐第二通道的开通，今年入市的新盘较多，而今又有金山碧海家园、麓港国际和中海半山溪谷三期即将开盘，还有万科东海岸和华侨城天麓新推后续单位，总货量1100套左右；南山区则将迎来“湾区住宅”供应的新高峰，即将发售的海月5期、皇庭港湾、半岛城邦2期和南光城市花园，前3个都是典型的海景楼盘，而4盘总推货量近3000套，以大户型为主。

　　关外依然是9、10月新盘的集中区域，其中龙岗共有14个楼盘供货量总计3800套，是新盘最多的一个区，仅龙岗中心城就有8个新盘；宝安将共有7个楼盘开盘，供货量总计达到4300套，是新盘供应量最大的一个区，而且产品分化为小户型和别墅两种。

　　开盘前已多优惠促销

　　从新盘分布来看，龙岗中心城、后海湾、西乡、龙华等将仍然是焦点片区，而一些少见新盘的区域也有了“新动向”，如平湖将有御峰园和佳兆业茗萃园2期开盘，光明新城也将迎来近两年来的首个商品楼盘———宏发美域。同时，一些区域的产品结构将得到调和，例如福田区在售楼盘多中小户型，而今将迎来2个大户型新盘；宝安区今年新盘以中大户型为主，而近3个月新盘则分化为小户型和别墅为主。

　　然而，即使新盘分布范围广、产品类型丰富，预期8月底开始到来的新盘高峰期还是让开发商倍感压力，因此普遍延长了蓄客期，不少楼盘早在开盘前一两个月就已开展各种形式的优惠活动，例如龙岗的风临国际中心东座已展开“日赠百金”活动，水蓝湾对8月诚意客户赠送奥运现金券大礼包，福田即将开售的3个楼盘也都展开了“提前登记可享额外优惠”的活动。可见的是，各新盘均费尽心思提前锁定目标客户，业内人士普遍认为今年9、10月的深圳楼市又将重演“五一”时的营销大战，通过集体的优惠促销则有望达到“金九银十”的效果。

　　龙岗推盘量逾3800套

　　龙岗楼市三大传统热点片区分别是龙岗中心城、布吉和坂田。即将到来的金九银十，龙岗中心城计划入市新盘最多，有风临国际东座、君悦龙庭、公园大地、水蓝湾、万科清林径等8个，合计推盘超过1700套；布吉有2个新盘计划入市，分别是景园和慢城三期，共提供400套住宅单位；坂田的万科第五园则将推出景台后续单位和第五期首批单位，推货量在250套以上。此外，平湖也是9、10月的推盘大片区，佳兆业茗萃园2期1000余套单位已经获得预售许可证，预计将于9月份推出。和记黄埔在平湖的御峰园也可能在此间入市。横岗的信义·锦绣花园，有300多套货量9月入市。保守统计，龙岗9、10月期间推盘量超过3800套。

　　在产品结构上，龙岗各个片区仍然维持各自一贯的风格：龙岗中心城8个将售项目中只有一个是中小户型为主，布吉两个将售项目均是中小户型为主，而坂田的第五园新品则是大户型和小户型参半。

　　目前，龙岗的

房价维持低位运行，开发商的实惠定价吸引了自住客陆续入市。典型的如佳兆业水岸新都，别墅在218-250平方米之间，基本上250-300万一套，高层均价6400元/平方米。龙岗中心城8月初发售的高端楼盘君悦龙庭2期首批单位，均价也不到9000元/平方米。

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　　基本下滑至成本价

　　姜树荣　置业国际董事总经理

　　龙岗是本轮调整的重灾区，价格从去年高峰一路下滑到目前的6000-7000元/平方米，已经基本下滑到成本价水平，这一方面是受到大市影响，另一方面今年估计300万平方米的供应量也将对销售形成压力。

　　建议开发商在进行调价、提高品质的基础上，再突破以挖掘本地市场为主的局限，扩大到例如盐田的外部市场。至于消费者，特别是首次置业者及老人，可以考虑置业龙岗，毕竟价格便宜，居住环境也不错，未来有地铁开通后交通也更为方便。

　　宝安7个新盘推货4300套

　　8月，宝安新开售了西城品阁、锦新明·铭邸和中熙香缇湾，前者在宝安老城区，后两个都在西乡碧海片区，共推出1700套左右新房。接下来直到10月份，宝安还将有7个新盘确定开售，总货量约4300套。算下来，这3个月宝安新盘推货量达6000套。

　　其中，龙华将结束近一年半来的沉寂，迎来一个新盘高峰：确定9月开盘的有书香门第、水榭山和金地梅陇镇三期16栋，万科金域华庭和圣莫丽斯也有下半年开售的预期；西乡片区从8月开始进入新楼货量最多的高峰期，近期还有中信·湾上六座和凤凰汇开盘；宝安新中心区则不再是新盘焦点区域，深业新岸线、金泓凯旋城等和熙龙湾的住宅都已面市，幸福海岸三期目前是唯一待售的新盘，不过开盘预期推迟到了年底。

　　此外，宝安楼市还有些新盘动向：公明中心区的宏发美域将在9月初开盘，是光明新城近两年内的唯一楼盘；老城区的中粮澜山花园将推出200多套大户型产品；松岗的在售楼盘集信名城也即将推售16栋别墅。

　　“两级分化”是宝安近期新盘产品呈现的明显特点，即以小户型和别墅类产品为主，而在售楼盘较多中大户型产品，由此正好弥补产品结构的缺陷，而不同类型的新盘入市也不会对在售楼盘价格产生太大冲击。而今，各片区新楼价已明显回落而且形成了鲜明的价格梯度：宝安新中心区1-1.3万元/平方米，龙华9000-11000元/平方米，西乡则7000-9000元/平方米。

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　　入市时机已成熟

　　郑磊　华盛地产副总经理

　　宝安今年新开了不少楼盘，尤其西乡片区最近还是新盘不断，但是6、7、8月连续受到天气等多方面因素的影响，多数楼盘的成交都不尽如人意，所以现在就更加看重入秋这个节点的营销。对于即将开售的新盘，我的看法就是定价一定要贴合市场现状，采取“低开高走”的策略，而且对开盘销售率的寄望定在30%左右就差不多了。对于自住型购房者，现在入市和到年底入市都差不多，宝安的一些区域虽然还将有新盘高峰，但是看这些新盘的地价就知道，现在房价已到了成本线，没有多少下跌的空间了。而如果是考虑投资的购房者要再等等，反正在售楼盘销售慢，而近期房价也不会有多大变化，则可以等多几个新盘面市后再选择。

　　福田

　　下半年仅有3个项目推盘，1000多套推盘量略显单薄

　　福田在经历了3个月新盘断供期之后，将于8月底迎来2个大户型项目的入市，分别是位于梅林片区的新世界四季山水和位于车公庙片区的天安高尔夫珑园。而属于工业配套宿舍类别用地而建的小户型项目迷你新居也入市在即。不过，相比去年下半年有5个项目共约2600套的推盘情况而言，今年下半年的1000多套的推盘量显得有点单薄。

　　以上3个项目是福田区今年新增供应的最后一批住宅项目，所以颇受市场关注。新世界四季山水积累客户逾2500多位，天安高尔夫珑园近期登记的诚意客户达200批左右，迷你新居在本周开放样板房的当天也迎来了上百批参观者。据记者了解，这3个项目都实行了“开盘前登记开盘时享受优惠”的营销手段，但开发商暂未透露具体优惠折扣。

　　售价方面，迷你新居目前均价定在1.05万元/平方米；天安高尔夫珑园的低楼层售价在1.8-2.5万元/平方米，高楼层未定；新世界四季山水则还未给出具体售价，只透露“将比梅林一村贵一点点”。

　　上半年的供应也只有3个项目，除了华盛领寓已消化之外，明福居、水木澜山还有在售。福田现在售楼盘共有9个，多数以中小户型供应为主。除了低价区的嘉鑫阳光雅居起价1.3万元/平方米，以及皇御苑起价1.4万元/平方米，以及高价区的香蜜湖唯珍府和葵花公寓售价超3万之外，其余楼盘售价均在1.5-2万元/平方米之间。

　　现阶段，处于中间阶段的几个楼盘多数都在举行促销活动，有直接给房价打折的高发城驰和半山御景，也有购房送礼的中城天邑和水木澜山。

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　　看中的房子就不要错过

　　吴健　DTZ戴德梁行综合住宅服务董事

　　福田房子即便不在中心区，也有一定的地段价值，再加上今年福田的推盘有限，产品更是显得比较稀缺。但我还是建议开发商在定价方面，不要因为稀缺就盲目追求高价，毕竟将入市的3个项目都有自身的劣势和不足。特别是购买大户型产品的客户，基本属于换房客，置业迫切性不会太高，他们会仔细比较各个项目的产品的性价比。而对于置业者，我建议看中的房子就不要错过，因为房产不同于一般产品，有着自身独特性。

　　罗湖

　　房价比较稳定，市场上有充足房源待售

　　罗湖的土地稀缺，新盘供应一直比较少，今年上半年仅有铂金时代、花半里别馆和百仕达乐湖3个项目入市。今年9、10月预计将入市的楼盘有2个，分别为航天晴山月和金祥佳园。

　　据了解，航天晴山月和金祥佳园都将于10月左右推出。两个楼盘推货量都不大，一共才582套单位推出。金祥佳园位于清水河片区，主要以90平方米以下的小户型为主。航天晴山月位于梧桐山隧道口附近，周边山体资源丰富，所推户型以大户型为主。一共有住宅单位442套，不过据开发商介绍，项目有部分单位将合拼起来发售。除了这两个楼盘之外，华润幸福里也将于年底推出近800套大户型单位。

　　罗湖今年的推盘量明显多于去年。加上市场消化较慢，目前罗湖市场上有充足的房源待售。目前罗湖在售新盘包括铂金时代、花半里别馆、星湖花园、尊寓、万科东方尊峪、世金国际和百仕达乐湖等。这些楼盘分布于罗湖各片区，价格为1.1-2.4万元/平方米不等。这些在售楼盘中，除万科东方尊峪和百仕达乐湖为大社区小区外，其余的均为小货量单位，而且户型都以小户型为主。由于罗湖的供需等原因，片区的房价一直比较稳定，价格压力相对较小。目前片区的部分楼盘采取了特价房、多中介联合代理等促销方式。面对目前的市场行情，即将入市的两个新盘都表示，销售价格会根据市场变化，定出比较合理的价位。

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　　用家客户目前可积极入市

　　江少杰　美联物业深圳区总经理

　　罗湖区由于土地供应少、用家客户多、长线投资客多等原因，目前的房价压力较小。为了更好地吸引客户，很多开发商都采取了联合代理的方式。这种营销方式能够扩大其推广力度，而且开发商的投资压力也不大，是一种很不错的销售方法。在市民购房方面，我觉得目前是用家客户入市的好时机。由于用家客户在买房时，需要考虑很多因素，这需要一个选择过程。目前市场下，有较多的房源供置业者选择，置业者也有充足的时间去考虑比较。我个人认为想在房价最底时购房是不太现实的，一是不能准确把握底部，二是在底部时未必能够选到合适的房子。

　　盐田

　　新盘集中在盐田港后方陆域，预计将在10月集中入市

　　随着深盐第二通道的开通，盐田区今年入市的新盘较多，出现了该区域近两年的一个推盘高峰。今年9、10月盐田还将有金山碧海家园、麓港国际和中海半山溪谷三期3个项目推出。同时，万科东海岸和华侨城天麓也预计有后续单位推出，目前还没有确定推出时间及其推出单位等。

　　目前盐田港后方陆域片区是盐田区楼市最后跃的片区，即将推出的金山碧海家园、麓港国际和中海半山溪谷这3个项目全部集中于盐田港后方陆域，都预计于今年10月左右入市。其中，中海半山溪谷为后续加推三期单位，一共约200套单位，户型包括72-120平方米左右的两房、三房和四房。金山碧海家园和麓港国际所推出的单位全部为复式单位，其中麓港国际推出的210套全部为复式两房，而金山碧海家园的户型包括复式两房到五房。

　　除了这3个即将入市的项目，还有多个在售项目，主要包括花样年花港、金水湾御园、倚山时代雅居、中海半山溪谷二期等。目前，该片区楼盘的销售价格比较便宜，除中海半山溪谷二期外，其他楼盘都在9000元/平方米左右。由于该片区整体配套还不够齐全，楼市不是很活跃，大多楼盘都推出有特价单位促销。

　　除了盐田港后方陆域，现在盐田在售楼盘还有沙头角片区的山海家园、蓝郡、山海阳光园，位于大梅沙片区的鸿威海怡轩、万科东海岸、华侨城天麓等。这些楼盘中，山海家园、山海阳光园和鸿威海怡轩是居家为主的普通住宅，其他楼盘都是具有稀缺山海资源的

豪宅。

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　　开发商营销手段要实在

　　王启军　鸿威地产营销中心总监

　　随着第二通道的开通，盐田买房客户有扩大的趋势。在置业目的方面，原本盐田楼市的置业目的主要为自住、度假、收藏，目前的自住客户有明显的增加。在买家区域方面，第二通道带来了很多罗湖客户，特别是罗湖东及莲塘等片区的居民。在目前市场下，开发商一是要保证自身产品素质；二是要做好各项服务，这不仅包括销售期间，入伙后也要提高服务；三是充分挖掘楼盘的内在品质，包括各项资源点、产品差异化等等。总体而言，目前市场下开发商的营销手段需要实在，只有给消费者实实在在的好处，才会取得不错的销售成绩。

　　南山

　　4个新盘集中在湾区，总推货量近3000套

　　由于蛇口东填海区大量的住宅开始启动，今年到明年，湾区住宅都将是南山的一大重点。据记者了解，南山将在“金九银十”期间推盘的新盘预计有海月5期、皇庭港湾、半岛城邦2期以及南光城市花园4个新盘，其中海月5期将于本周末开盘，其余的预计都要在10月入市。在这4个项目中，除了南光城市花园外，其余3个楼盘都位于后海湾和蛇口的湾区，皇庭港湾和半岛城邦2期都是典型的海景楼盘，海月5期则以成熟的生活地段为特点，吸引不少喜欢招商产品的置业者。

　　据记者统计，这个4个新盘的总推货量达到近3000套，其中3个都有部分小户型产品，但是主力户型依然为三房和四房的大户型产品，使得未来大户型产品成为南山入市新盘主流产品。这些新盘中，除了海月5期已经确定价格在1.5-2.2万元/平方米之间外，其余都还没有定价。

　　据了解，今年南山“金九银十”期间推盘的数量和套数都是一个高峰，新推楼盘的近3000套总量接近今年1-7月的新盘总量。今年的推盘数量也超过去年同期的3个达到4个。但是价格上，根据记者了解，今年的入市价格肯定会比去年高峰时候入市的侨香诺园和中信红树湾价格低不少，海月5期的定价将是部分楼盘参照的入市价格标准。

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　　买房要看支付能力

　　张伟　中原地产深港研究部总监

　　南山下两个月主要推大户型，之前的市场已经证明，只要是资源和品质都好的大户型，市场还是很认可的。不过从目前现金为王的市场来看，大部分开发商应该积极调整策略，尽早出货。

　　买房者和开发商不一样，选择很多，但是千万不要光看眼前的价格，而是要看远点，买房者的支付能力很重要，未来两年的宏观经济估计不太乐观，选择的房子房价一定要能承受得起。只要支付能力够，看到喜欢的房子还是可以买，现在虽然大势在跌，但是也许你喜欢的就是不会跌，观望也许就没了。