高压下 房企将向何处去

　　海南博鳌的初夏，天气稍微有点闷热，然而来自全国各地的开发商却半开玩笑地用“抱团取暖”来形容他们目前的处境。信贷紧缩政策以及项目销售带来的压力，都是房地产行业无法回避的问题，而来自市场层面的“不确定性”，让包括所谓大盘大佬的房地产开发商们如坐针毡。局势高压下，房地产企业将走向何处？未来一年，房地产商能否平稳走出笼罩在楼市上空的阴霾？

　　2007年一掷千金大肆买地的地产商们，2008年却因为资金短缺而相当头疼，这恐怕是他们当初没有想到的。不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70%的中国房地产企业，在金融杠杆前实在是脆弱得不堪一击。同时，掩藏在房贷新政下的针对房地产行业的全面银根紧缩，正使得资金链断裂风险向房地产行业大规模蔓延。

　　●博鳌观点“对房地产企业来说，资金的紧张已经是非常严重的问题。如果这种情况持续下去，房地产行业将马上进入第二阶段，就是塑性变形阶段。”这是SOHO中国有限公司潘石屹在博鳌论坛上的判断，而这一判断，被许多房地产企业默认。

　　清华大学经济管理学院博士生导师朱武祥提供的研究数据显示，随着我国房地产行业的繁荣，国内地产企业一直在乐观地囤地扩张。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿元，5年年均融资前现金缺口2.2亿元。

　　北京师范大学经济研究中心主任钟伟进一步用数据佐证了这一判断。钟伟表示，初步估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元~5000亿元左右的年度资金缺口。

　　钟伟说，从今年1~4月新增开发贷款较多、个人按揭贷款明显萎缩的情况来看，实际上不是商业银行对房地产市场资金支持不够，也不是开发商没有用尽融资渠道，而是市场需求明显萎缩。

　　●郑州态势“现在资本市场对房地产企业的评价标准已经改变。去年是‘土地为王’，现在则是‘现金为王’。对如今的开发商来讲，很大程度上钱荒恐怕要大过地荒。”王牌投资集团董事长上官同君认为，“资金”是今后房地产业发展的“命门”所在，而最近一段时间，几乎每天都有8组到9组的客人向他咨询有关融资的问题。“近来，严峻的形势已经使不少中小地产商感到了恐慌，如果挨不过这几个月，也许就只能死亡了。”上官同君认为。

　　从事期货交易的张宏伟则向记者透露，由于和房地产行业不少开发商私交不错，从去年底开始，就陆续有一些中小项目开发商通过朋友、熟人介绍或担保向他借款周转，多者有数百万元甚至上千万元。

　　在河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛看来，这其实都是房地产企业“现金短缺”惹的祸。“目前，河南省会许多银行几乎暂停办理个人按揭业务，这对以‘预售模式’回笼资金的开发商来说，是个不小的打击。而且，郑州的大部分开发商都是以‘预售模式’来回笼资金的。可以预见的是，虽然房企由于资金链断裂而破产不会在郑州成为普遍现象，但个案的几率会相比以前有所提高。”

　　今年任志强在博鳌论坛上演讲的主题是“房地产业应向何处去”，但他却坦言，自己根本不清楚房地产业会走向何方，“这取决于中央政府”。可见，“中央政府”对房地产的大势，具有“生杀大权”。而面对如此大的“威慑力”，很多企业寄希望于“货币政策的松动”。那么，在当前关口，货币政策会否因部分房企的生存问题而有所调整？