房价到底降不降

　　“我们预计2008年第二至第三季度中国的可比房价将进一步下降5%-10%”如果销量没有恢复至我们的预期水平，房价可能在此基础上进一步下跌10%，高盛证券近日发布的一份报告称，由于开发商的预售面积可能大幅增加；持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制；在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下购房者情绪依然低迷，开发商为了回笼资金，可能将会调低房价。

　　但是，与目前北京楼市弥漫着观望情绪形成对比的是房价高涨，北京市统计局发布最新一期房地产数据，一季度，全市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨幅比上年同期提高4.9个百分点。其中，3月，北京四环内的住宅期房均价达到每平米16935元，四至五环路为每平方米16500元。

　　与之类似的还有国家统计局的系列数字。国家统计局发布的最新统计数据显示，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%，比上年同期高5.4个百分点，前3个月价格同比涨幅仍然分别达到了11.3%、10.9%、10.7%。

　　因此，很多房地产业内人士和专家都在声称，2008年房地产价格走势该是趋稳，甚至微升一点，大幅度的跌是不可能的。董藩就认为，“房市跟股市不一样，股市是大涨必然有大跌，房市则不然。境外一些国家

　　不过，很多人忽略了造成目前观望的重要原因。

　　渣打的研究人士就认为，目前的交易冷清，并不是因为大家对调控没底而不去购买，“我们日常的经济运转，都是离不开政策因素。金融政策的确对目前的房价和房地产市场有影响，但调控也不是从今年开始的，一直就在不温不火的调控，所以不能说今年政策有多特别的影响。”该研究员认为，主要原因还是房价和收入比太高，在收入很难快速增长的现实下，房价不降，能支撑的购买人群正日益缩小。

　　从供求关系来看，“去年的房价是有点不正常。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，这主要是因为去年的供求关系太不平衡了，供应太紧张，而需求又太旺盛，供需比达到了0.69:1，在这样的情况下，房价自然就高涨了，“但是今年在金融政策调控等作用下，供求将保持平衡状态，价格肯定将有所回落，这是一种理性回归。”

　　杨少锋也认为，在购房者对楼市走势预期看低、投资客大量撤出楼市、银根紧缩以及供应持续加大的背景下，“中国楼市整体供求关系已经发生根本性扭转，楼市在未来一段时间将持续走低。”开发商的销售和购房者的购买都将趋于理性，而加入降价队伍的开发商和项目将会越来越多——具体来说，今年大体上一线城市将是房价普降、二线城市两级分化，三线城市依旧上涨的格局。

　　另一方面，从消费心理和预期来看，成交量的大幅下滑，令房产买方的观望气氛变得更加浓厚(消费者暂缓买房、投资者离场观望、投机者割肉出逃)、政府官员的心态也将由房价上涨压力大转变为房价是可以平抑的、房产商的心态也因销售不畅、资金吃紧而变得消极起来，预期和各方心态将直接影响市场表现。房地产分析人士吴其伦因此认为，中国房价将提前步入快速下行通道，甚至在“今年九、十月份极有可能出现较大幅度的跌幅”。

　　不过，现在开发商似乎讳言降价，也认为大家经常谈论的“降价”论扰乱了市场秩序。

　　任志强就表示，“降完价之后并不表示利润率降低了，或者并不表示亏损了。但大家都想挣更多的钱，谁也不愿意降价。”于是，很多人一直扛了下来。

　　但是，高盛的研究报告称，在融资渠道未能打通的情况下，今年二季度的销量将成为关键，如果成交量未能回暖，那么，企业现金耗尽之时，将是房价大幅度下降的开始。

　　事实上，在目前这种情况下，降价并不一定是坏事。高盛的研究报告就称，在我们的悲观情景假设下(房价较我们的基本假设进一步下降10%，即2008年房价比2007年末下降15%-20%)，我们预计销量将得到强有力的支撑。因为，按照这个房价下滑幅度不仅会抵消新出台的更严格的按揭政策的影响，而且更重要的是，这将使购房者的承受比率(指月供款占家庭月度可支配收入的比例)重回到房改(北京2006 年、上海2005 年、深圳和广州为2003-2004 年，在此期间这些城市的销量强劲增长)以来的平均水平，进而推动销量强劲复苏。