需求：出现拐点性变化

　　“中国的房地产具有强大的刚性需求，庞大的城市化进程，庞大的结婚队伍，庞大的升级换代需求??”对于房地产市场的另一端——需求，无论是专家还是业内人士，似乎都天然有一种良好的预期。

　　因此，对于本轮的观望带来的交易冷淡，大部分开发商都相信，这只是调控环节中的暂时性停顿，从长期来看，需求仍然庞大，市场还将向好。

　　但问题是，有多少项目和开发商能等到那长期刚性需求的再次觉醒？

　　“商品住宅的有效消费需求规模将会停止上升，甚至有可能会出现下降的走势。”妙行企业顾问机构首席顾问师边建平如是表示，这是他们对京、沪、穗、深等一线城市的住宅消费需求，进行系统而深入的研究后发现的结果。

　　边建平认为，“现在，房地产商总是拿全国人民的住宅需求作为

房价会继续上涨的论据，其实这是自欺欺人。因为，在测量一项商品的需求规模时，我们应该测量它的有效需求，而不是潜在需求总量。具体到商品住宅市场，有效需求就是指那些既有迫切的商品住宅消费驱动，又有商品住宅消费能力的人群。”

　　按照边建平的分析，保障住房的机制的大力推行是政府对房地产市场进行市场分化和市场干预的重要举措。首先，很多低收入群体已经被纳入政府工程，已经不能再归于市场的刚性需求中来。其次，在商品住宅市场中，主要需求群体是中高层收入群体，而通过前一时期的消费积累，这个群体的中坚人群大多已经拥有了1-2套住宅。在房价高位运行的状态下，这个人群的需求驱动无疑会受到抑制。因此，房地产有效需求的增长人群就只剩下两类边缘人群：一是来自外埠的高收入城市新移民，这是北京、上海等少数几座经济圈中心城市才有资格享受的肥肉。二是中高层收入群体的新生代人群。

　　“房地产商在谈论住宅需求时，往往只谈论需求规模，而不谈论需求强度”。边建平认为，在“两限房”等政策的诱惑、新楼盘的边远郊区化趋势等因素的影响下，又使得有效需求的强度在下降，所谓的强大刚性需求还值得商榷，“住宅需求走势可能会出现拐点性变化”。

　　另外一个不能忽视的问题是，目前的高房价事实上 已经成为了购房需求的巨大障碍。

　　高华证券最近对中国12个城市进行了购房者信心调查，包括上海、北京、广州、深圳(所有一线城市)和天津、沈阳、杭州、南京、武汉、西安、成都和长沙(二线城市)，共有1239位计划在未来两年内购置新房的人参与了此次调查。

　　调查的结果表明，目前的购房需求并不乐观。多数受访者认为目前的房价水平不合理，并且不会在一年内买房。其中一半的人认为房价回落幅度只有在20%以上才会考虑现在买房。与众多地产上市企业对第二和第三季度房屋销售的高期望值相反，该调查显示，如果房价不回落至较能接受的水平，仅有10%的受访者打算在6个月内买房。只有28%的受访者表示，他们会在一年内买房。

　　中国指数研究院最近在北京、上海、天津、杭州、武汉和重庆举办的房展会上也进行了一次大规模的购房者意愿调查，基本上有接近九成的消费者认为“房价太高，负担不起”或者“偏高”；只有在重庆认为房价偏高的比例稍低一点，认为“当前房价基本合适，以后会继续上涨”的人数达到20.20%。

　　一方面是，高房价压抑了大量真实需求，另一方面，是调控和大规模住房消费后的有效需求下降，在这样的背景下，如果只是一味从中国长远发展角度强调“强大的刚性需求”论，不是画饼，也属远水难解近渴。