把脉房市迷局

　　通胀阴霾加重，银根持续偏紧，销售大幅下滑，企业现金流绷至极限，数者交织，互为因果。

　　房市还撑得住吗？

　　中国的房地产行业正陷入一个前所未见的迷局之中。

　　万科的降价风潮、各地新项目开盘的一推再推、不断缩水的成交量数据、对进一步调控的猜测??今年以来的房地产圈子，氤氲着令人透不过气来的郁闷。

　　而今，郁闷的气氛中又透出愈来愈明显的不安。从年初的“观望”到一季度的“拐点”，再到目前的“看空”，人们对行业的判断已经变得日益悲观。

　　无论开发商、投资者抑或购房者，现在思考最多的问题就是——“房地产市场到底还能不能撑得住？”

　　谁也没想到，市场的信心危机会愈演愈烈到如此程度。

　　5月15日，华远集团总裁任志强在2008京沪房企发展战略论坛上语出惊人，他首先承认开发商“钱紧”。但令人意外的是，一反其招牌式的“命苦怨政府”的态度，任没有将开发商的资金困局归因于政府，而认为这主要是市场原因。任志强认为，“房地产行业销售急剧下降”不仅是事实，而且还使得占开发商现金流比重达42%的定金、预收款和个人贷款，在今年一季度下降到了19%。虽然任志强的本意是要谈在这个压力下开发商的破解之道，但由于这是开发商首次在公开场合承认整个行业今年销售急速下降，市场得出的结论更多倾向于——“任志强也开始看空市场”，而此前任的形象一直是房地产行业坚定的“看多派”。

　　内有任志强，外有高盛。在海内外投行尚一致看好的当口，国际顶级投行高盛——去年曾担当SOHO中国和中远地产香港上市主承销商——在最近的两份报告中，极为罕见地对中国内地房地产市场发表了悲观的预测。业界由是惊呼，“国际投行已经开始看空中国楼市”。

　　高盛5月14日、20日连续发布报告称，“由于宏观经济继续面临不确定性、开发商资金状况紧张，市场情绪低迷但大量供应涌入，我们认为开发商的盈利和净资产价值所面临的下行风险正在加剧。”此外，高盛通过对12 个主要城市购房者进行的调查显示，

房价需要从当前水平下降10%-20%或更多才能刺激需求，这一房价下滑预期比高盛原先的基本假设至少高出5%-15%，因此，高盛预计2008年的房价“将比2007 年平均下降15%-20%的水平”。

　　同时，高盛还认为，尽管调低了这些预测，但房地产行业存在的风险可能会进一步削弱人们的购房热情，因此“将中国房地产业的行业评级从具吸引力下调至谨慎，并将该行业股票的目标价格下调了13%-45%，隐含的平均下跌空间为3%”。

　　出于对市场前景的不乐观心态，高盛大面积调低了国内主要地产商的评级，包括万科、招商地产、中海发展、远洋地产、SOHO中国，而富力地产的评级甚至由中性降到强力卖出，不仅被加入确信卖出股份名单中，目标价也由28.11港元陡降到15.41港元。

　　与此同时，英国著名财经刊物《经济学人》相关文章也指出，中国房地产行业将出现裂痕，主要原因是政府在发现房地产投机问题后紧缩了信贷。

　[1]　[2]　[下一页]