人口红利对房地产的影响还尚未结束

　　人口对住房的支撑力近期不会减弱。2005年末，中国处于15-64年的壮年人口占到总人口的71%，0-14岁的少年人口占总人口的22%，二者合计占98%，仅次于巴西(94%)和印度(95%)。由此可见中国之年轻，人口红利前景之巨大，亦可见地产牛市之进程。根据联合国预测数据，到2030年，中国15-64年壮年人口将占总人口的67%，0-14岁少年人口占17%，老年人口将占16%；人口结构年轻程度下降，但在国际上依然处于前列。

　　具体来看，1962-1975年大婴儿潮时代置业高峰期将持续。1962-1975年中国人口出生率连续14年超过2.5%，每年新增人口2000万以上，累计增加总人口3.66亿人3，占1975年末总人口的约40%，占现有人口的28%，无论规模还是比重均空前绝后(图5-6)，所以1962-1975可以称为中国的大婴儿潮。目前大婴儿潮成员在32-45岁之间，占现有就业人口的48%，处于他们个人生命周期中的高收入、买房置业阶段。因中国住房分配制度改革是1998年才实行市场化的，所以30岁进入第一次买房高峰的国际理论和经验并不适合，但根据国际上婴儿潮房地产消费时代至少繁荣15年的经验，从1998年开始算起，15年是到2013年。而在1998年至2004年，7年间销售额平均增速30%。大婴儿潮时代3.66亿总人口，2006年城镇人均居住面积27平米，照此推断住宅需求面积为98.82亿平米。按偏保守的住宅商品化率和大婴儿潮时代成员购买1998-2007年全部商品住宅假设，得到的结论是3.66亿总人口的大婴儿潮时代成员未来的商品住宅需求总量是约33亿平米，略超过1998-2007年商品住宅销售面积总和。

　　与此同时，1981-1991年小婴儿潮时代开始进入第一次置业高峰期。1981-1991年的11年间人口出生率连续保持2%以上，每年出生人口2000万以上，累计增加2.53亿人，占1991年末总人口的22%(图5-6)。规模虽逊于大婴儿潮时代，但规模也不容忽视，可以称之为小婴儿潮时代。从生命收入周期、年龄阶段和实际情况看，1981-1991年小婴儿潮时代的人已经开始进入第一次置业高峰。作为佐证，2006年内地居民登记结婚总对数上升到938万对，进入结婚高峰期，所对应的正是小婴儿潮初期出生的人25岁左右的年龄(图5-7)。当然，不可否认1962-1975年大婴儿潮时代出生的部分父母已经为小婴儿潮时代出生的子女买好了住房，但这毕竟不会是主流。

　　此外，中国经济的快速发展也吸引大量外国人到中国工作学习定居，势必增加对住宅的需求。庞大的钱流和人流汇合在一起，依然对

　　综合来看，上述因素都不是房地产市场本身能够决定，而且这些因素对房地产市场的影响也越来越大，并且也不是调控能够完全解决得了的。同时随着近年来我国房地产市场的不断繁荣，住宅的投资品属性受到了前所未有的关注，新增的投资性需求，大部分体现在实物资产上，因此这部分需求，并不是单纯依靠增加供给能够满足的。中国房地产市场运行的特定阶段决定了房价高位运行的方向，暂时的市场调整不意味着牛市格局的终结。相反，每一次的市场调整实际上都进一步夯实了市场运行的基础，避免市场在持续的过度兴奋后出现信心危机甚至资金危机等一蹶不振的局面。

　　不过，需要注意的是，虽然房价上行的方向没有大的改变，但行业的发展方式已经开始嬗变。换句话来说，在一系列的宏观调控持续校正和外部环境的变化下，房地产市场的发展模式正面临转折。

　　新增劳动力数量(18-22岁人口的移动平均值)

　　年份 新增劳动力(单位：万人)

　　2006 2021.0

　　2007 2166.5

　　2008 2321.7

　　2009 2453.2

　　2010 2440.0

　　2011 2303.4

　　2012 2185.9

　　2013 2018.9

　　2014 1720.1

　　2015 1600.2

　　2016 1512.9

　　2017 1435.8

　　2018 1353.1

　　2019 1375.8

　　中国人口的年龄构成(单位：万人)

　　年份 年龄 人数  年份  年龄 人数  年份 年龄 人数

　　2001 0  1360.3  1969  32   2485.7 1937  64  851.2

　　2000 1  1203.8  1968  33   2642.7 1936  65  850.9

　　1999 2  1232.7  1967  34   2165.0 1935  66  773.5

　　1998 3  1424.9  1966  35   2456.4 1934  67  753.0

　　1997 4  1459.4  1965  36   2447.8 1933  68  770.7

　　1996 5  1558.3  1964  37   2434.7 1932  69  654.6

　　1995 6  1090.1  1963  38   2760.1 1931  70  461.0

　　1994 7  1646.1  1962  39   1913.7 1930  71  624.0

　　1993 8  1810.7  1961  40   1199.3 1929  72  520.4

　　1992 9  1895.6  1960  41   1482.7 1928  73 523.6

　　1991 10 2157.9  1959  42   1374.4 1927  74 457.2

　　1990 11 2584.2  1958  43   1788.1 1926  75 402.7

　　1989 12 2481.3  1957  44   1922.5 1925  76 397.4

　　1988 13 2398.0  1956  45   1775.0 1924  77 330.9

　　1987 14 2578.5  1955  46   1889.0 1923  78 310.1

　　1986 15 2224.0  1954  47   1866.2 1922  79 265.9

　　1985 16 1926.6  1953  48   1714.7 1921  80 245.6

　　1984 17 1705.3  1952  49   1687.2  1920 81 194.1

　　1983 18 1670.8  1951  50   1556.4  1919  82 158.0

　　1982 19 1785.8  1950  51   1465.5  1918  83 137.1

　　1981 20 1519.5  1949  52   1406.4  1917  84 119.9

　　1980 21 1480.3  1948  53   1230.2  1916  85  98.2

　　1979 22 1657.6  1947  54   1207.9  1915  86  73.7

　　1978 23 1630.9  1946  55   1090.9  1914  87  64.2

　　1977 24 1629.0  1945  56   1024.6  1913  88  48.4

　　1976 25 1887.3  1944  57   981.8   1912  89  36.2

　　1975 26 1940.2   1943 58   911.4   1911  90  32.4

　　1974 27 2142.3  1942  59   881.9   1910  91  22.2

　　1973 28  2254.8  1941  60   947.2   1909 92  14.6

　　1972 29  2320.6  1940  61   901.8   1908 93  10.9

　　1971 30  2498.2 1939   62   794.0    1907 94  8.1

　　1970 31  2596.7 1938   63  885.1