世联：中国进入人口红利阶段　房地产将被长期看好

　　随着政府对房地产宏观调控的逐步加深,近两年有关政府的调控力度以及房产拐点论在业界备受讨论,中国房地产未来的发展趋势和房地产企业的发展方向越来越成为关注的焦点。

　　在4月25日希尔顿酒店举办的中国房地产趋势的讨会上，在中国地产风云变幻、群雄并起的今天，世联地产上海区域中心总经理袁鸿昌先生明确指出中国房地产将被长期看好。

　　世联地产领导层齐聚一堂

　　看点一：中国进入人口红利阶段

　　建国以后，中国开始出现现代人口转变的历程，随即进入“人口负债期”。50年到80年的时候，中国的人口负债经历了一个由少到多、由多到少的变化过程。80年到90年的时候，开始慢慢转入到“人口红利期”。 2005年末，中国处于15-64岁的壮年人口占到总人口的71%，0-14岁的少年人口占总人口的22%，二者合计占98%，仅次于巴西(94%)和印度(95%)。由此可见中国的年轻，人口红利前景的巨大，也可见地产牛市的进程。

　　“除非宏观经济出现重大波动，导致剧烈的货币政策收缩，否则全国房价下跌的可能性很小。”袁鸿昌说。其中，2010年前，35-45岁群体的住房改善需求和投资需求将会刺激房地产市场的发展，房价仍会持续上涨；2010-2025年，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加，而50岁以上群体对于住房的改善需求还未完全消失，全国房价仍然没有下跌的理由。

　　大屏幕显示“人口红利”

　　看点二：城市化是支撑中国房地产发展的基石

　　袁鸿昌指出：中国城市化刚刚开始。有一组数据令人感慨：西方所有发达国家总劳动力不到4亿，但中国农村的剩余劳动力就超过了4亿，而且每年新增劳动力在2000万左右。在中国高速城市化进程里，农村的这些剩余劳动力，有80%左右会从农村转移到城市。也就是说，总量超过西方劳动力总和的这样一支劳动力大军，要从低生产力水平转移向高生产力水平，这无疑将是对人类社会进程的一个巨大促进。这就是我们现在城市化的过程，这种需求不会降低的。

　　看点三：房屋的资产化

　　据袁鸿昌的观点，房屋的资产化是个综合效应。第一、财富效应。大概来说中国从80年之后，基本是GDP增长都在10%左右。第二个就是人民币的升值。第三、金融创新，带来了财富效应。如果房屋只是一个消费品，拥有更多的住房是没有意义的，现在的房子越来越多地变成了一种资产，带来溢价和增值。去年利息涨了6次，最后涨了4.14%。今年一季度一月份CPI为7.1%，三月份为8.3%。现在应该已经进入了通货膨胀的时代了。长远来看中国的房地产向好的方向发展。在大城市里面，房屋的增值效应更加快。

　　袁鸿昌强调说：“城市化、人口红利、房屋资产趋势，应该不会随着政策发生大的波动。”据他介绍，中国整个的房价从02年年底开始基本上沿着这条曲线涨了，政府做了很多的调控的手段，沿着红色的曲线一路的上扬。02年到07年基本上是这么一个趋势，房价一路上涨。虽然政府在尽力调控房价，出台了一系列政策，比如土地的供应政策，限时开发；第二套房子首付提高；严厉的贷款政策；廉租房政策和经济适用房的政策；物业税的推出；钢铁水泥成本的上涨以及人民币的升值由此可能引发的危机等等，但从长期来看，这都不会影响中国房地产价格向上的步伐。