孟家庆：区域张力促其变成村中城

　　孟家庆：因为事先没有做准备，刚才简单准备了一下。既然都是老朋友了，还是用一种漫谈的方式，我想说两块：第一，这次是07年第一会，深圳地产界第一会。主办方是花了心血，而且敏锐度可以讲是对这个区域的贡献。有一些没有来的地产圈的朋友，我认为是他们的遗憾。

　　提到龙华片区，我给大家透露一个当年没有通过的信息。早在2001年，深圳就已经筹划酝酿一个布龙区，深圳第七区。刚才听介绍说有珠江投资的过来了，珠江旭景早年的规划就是布龙区南北十字路口。当时规划图是布龙区有一个圆圆的环城路，最南端就是万科第五园。最北端就是万科城。坂雪岗大道2001年我就看到这个大道的规划图，但是早在修梅观高速的时候，政府和投资人有一个协议，进了梅林关后，往龙华这个路不能修。所以政府整治那个环型岛，所以交通下一步怎么样，我们不敢说。这次会议提出的是龙华坂田区域，我认为这样一个区域它在某种程度上不仅仅是深圳的后花园，不仅仅是中心区的后花园，它早年的发展是因为在福田区域，尤其是福田北区域低收入人群需求张翼的所在。从01到05年，龙华房价就是在2000、3000多元，一直到苹果园的时候，房价狠拉到4000多。当时很多人提出异议，怀疑能不能卖出去。目前该区域，我个人认为它有三个大利好，高博士也提到几个关键词，我不是把它作为关键词来提炼的。我认为龙华早年是标准的工业区加农村的形态，由于大工业区规模发展大了，它的需求人群以及福田北区域初次置业人群需求的张力，使得龙华过早的发展了，从2004年以后，政府对这个区域有了三个变化：第一，功能的新定位。比如龙华客运站、地铁四号线。第二，整个区域规划更加清晰。尤其是南坪快速、梅龙路、福龙路的动工。使得这个区域的关注度越来越高。还有一个方面，深圳这几年有一个现象，政府出让土地多的区域，下一步的成熟度速度都是非常快的。我个人认为目前的龙坂区域已经完全具备了，才使得它在产品上，尤其在05年以后深圳几个比较有突出表现的项目，无论万科的第五园，还是金地的梅陇镇，它在产品的设计上就明显迥异于普通的产品。我前两天在跟这个项目的设计师王强聊天的时候，他提到当时敢于贸然进入这个区域，就是因为心里有底。所以一期开盘的时候，我给王强、董小明打过7、8个电话，为什么呢？好朋友来买这个房子，不打点不怕，但是还是没有买到。这说明什么？说明本地的消化能力越来越强，包括对这个区域的追捧。今天很多都是从所谓的关内进来的人群，大家注意看你开车的码表和用的时间，我从中心区到这个门口是用了21分钟时间，从我拿到车到停下车是21分钟。这21分钟我从中心区到不了家，就是到不了罗湖的布心一带，21分钟还到不了哪呢？更到不了南头。滨河大道是很快，但是下了滨河大道那一段就很头疼。

　　这就是政府对于配套设施完成的力度。所以我个人认为这个区域下一步的张力将改变一个现象，什么现象？深圳历年提到的城中村，这个区域改变成村中城。老地产朋友都非常清晰，尤其在龙华区域做多年地产的朋友最清新，尤其早期在规划上没有详细，尤其是初次置业人群的需求张力使得龙华坂田这个区域过早进行了房地产项目的开发，但是配套是严重透支。今天应该把万科朋友一定请到，万科做四季花城的时候是什么概念？马路上的斑马线、红绿灯不是交通部门划的，是万科自己划的。怎么样使四季花城业主出行方便，他们就自己划了红绿灯。但是今天我们已经不怕了，

房价已经上来了，资金已经充分运用到这个区域，它和整个城市的关系，尤其大中部区域，我个人认为他下一步发展空间可能还有一轮薄发，这是我对龙华、坂田区域的理解，这次主办方能把这个会放在深圳地产新年会上，这是非常有洞察力。

　　主题下面两行写着深圳地产展望峰会。我想来想去，展望深圳地产就必须全国一盘棋的考虑，刚才高博士、秦总已经谈到经济的发展，在经济发展的同时我们要看到房地产产品尤其是住宅产品的功能：第一，居住功能；第二，可作为投资理财的投资品。从我所了解到，包括昨天一些相关机构查到的数据，我很遗憾。不仅仅在深圳，国内相当一部分房地产发展非常迅猛的城市有一个问题，我以深圳为例，这个市场2006年销售的地产产品有不低于50%的比例不是追求它的居住功能和长期通过租赁收入理财的功能，而是炒房的功能。炒房的目的是什么呢？是希望通过快速换手、牟取暴利。打一个比喻，100平米的房子，如果4000元/平米，就得40万，40万三成是12万，如果房价上升了12%，4000元房子就增加到4800元，跟深圳这两年涨幅是微不足道的，但是如果在20%，100万涨了多少？涨了20万。他通过12万获取的暴利还是在十几万。细节部分我们就不算了。这是他投资汇报的100%。这种情况严格意义上讲，早在96、97年的时候，不仅仅是深圳，包括北京、上海已经出现过一次，我认为这个现象不一定是健康的，所以我历来发表观点都是不支持这种扰乱市场，希望通过投机赚取暴利为购买目的。我们看深圳地产的展望，中国证券业第二个中心就是在深圳。人们投资尤其是当前中国投资品是两大类，一个是不动产类。第二，股票类。从目前我们中国股市所具备的特征来看，相当一批投资人已经进入了转向，使他的投资回报率通过更快更高的方式来决定投资转向。政府又对二手房出让有了若干规定，无论年限、营业税等等要求，二手房并不能非常快速获取暴利。那么股票市场在蓬勃发展的时候，不动产市场会怎么样？我个人认为可能这轮股市引擎高速发动的时候，可能对不动产市场，尤其是目前房地产市场高速攀升的房价有一个制约。尤其是追逐快速投资获利的人士，他们可能在房地产投资适当减少，而进入股票市场。07年、08年一定有一个现象，房价再上升的空间可能有限，但是整个市场房价的稳定应该是一个大局，这是我今天想讲的，谢谢！同时我个人对主办方提出中央生活区这个概念，我持非常非常关注的态度。谢谢！

(上文为孟家庆在“大深圳中部崛起 2007年深圳地产展望峰会”上的讲话)