5月市场报告：深圳新房成交套数已超越去年同期

　　就我们重点跟踪的几个城市，5月份的一手房市场成交量普遍超越四月，其中深圳的成交套数已超越去年同期水平，而武汉还出现了价升量涨的红五月。我们认为市场在逐步回归理性，过度的观望气氛在逐步改善。

　　北京期房市场表现略胜现房市场。期房住宅签约套数与签约面积分别比4月环比上升35%与31%。但同比仍分别有25%和31%的下降。显示出，随着5月销售黄金季节的来临，北京房地产市场的成交相对最差的时候开始逐步回暖，但回暖的情况还不足以达到去年同期水平。

　　与北京房地产市场类似，随着5月销售黄金季节的来临，上海房地产的成交量环比上月也出现了一定上升。其中住宅成交套数与成交面积比4月份分别上升20%与18%。但同样没有恢复到去年同期的销售水平。另外在成交的户型构成方面，上海的成交小型化相对北京更为突出。

　　如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖。而市场的回暖显然是以

房价的持续下跌为代价和以小户型等自用刚性需求入市为特征。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月。显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的，的确可达到刺激市场和自救的目的，而开发商的总体现金回流也明显好过市场最艰难的时期。

　　5月份针对房地产行业出台的调控政策较少，除央行上海总部重申严格按规定把握二套房贷款首付和利率外，国家土地总督察办再度严令防范违规违法用地反弹。1-4月，全国房地产开发投资仍保持在高速，同比达到32.1%，或与政府严打囤地以及统计数据有所滞后有关。我们预期投资增速在下半年仍将回落。从而降低行业供给，使供需获得新的平衡。

　　重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降，但房地产市场在逐步企稳和回归理性，而龙头上市公司的品牌优势，可使其分享行业集中度的提升。

　　重点城市房地产市场跟踪

　　深圳：新房市场成交套数已超越去年同期

　　深圳一手商品房5月份成交总套数4732套，日均成交152套，比去年同期上升5%。而深圳市场成交套数的显著上升，甚至超越去年同期，无疑与套均成交面积以及房价的显著下降紧密相关。5月，深圳一手商品房成交均价继续下跌，并达到1.1万元/平米的水平，套均成交面积及套均成交金额则分别下降至86平米/套与96万元/套。可参照的2007年深圳一手商品房的套均成交面积及套均成交金额分别是101平米/套与135万元/套。如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖。而市场的回暖显然是以房价的持续下跌为代价和以小户型等自用刚性需求入市为特征。

　　在关注成交套数超越去年同期这一指标外之外，我们更为关注的指标还有深圳一手商品房月度成交金额的持续回升。因为这一指标比房价及成交套数可更好的反映出开发商的总体现金回流情况。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月。显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的，的确可达到刺激市场和自救的目的，而开发商的总体现金回流也明显好过市场最艰难的时期。

　　在重点跟踪的上市公司中，万科的万科城以及金地的梅陇镇销售相对突出。目前该两楼盘今年已开盘部分销售率分别达到69%与54%。而招商地产的两个豪宅项目兰溪谷(二期)及曦城的销售率分别只有24%与40%，销售去化明显慢过同城的中档楼盘。这一趋势与深圳当前自用市场为主的特征相吻合。

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