深圳57999套商品住宅在售 房价下降已成定局(2)

　　现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。

　　这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。

　　实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起 百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。

　　作为推高

房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。

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