新浪下午茶：专家解读精装时代2.0

精装时代2.0

　　时间：2008年5月3日16：30

　　地点：08春交会新浪展位

　　嘉宾：万科万创总建筑师 蒋春阳

　　     科宝博洛尼总经理 陈炜

　　     金地集团设计管理部高级室内设计师 韦邦慧

　　     香港知名设计师 陈飞杰

　　实录内容如下：

　　主持人：亲爱的新浪网友大家下午好，欢迎来到2008春交会新浪展位，我们今天新浪下午茶的主题是“专家解读精装时代2.0。”

　　精装成品房在发达国家发展非常成熟，我国的政府也提倡和鼓励推广精装成品房。早在1999年8月，国务院转发了建设部等八部委《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见的通知》，首次提出要“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。2002年7月，建设部住宅产业化促进中心又发布了《商品住宅装修一次到位实施细则》，明白指出装修一次到位的根本目的在于“逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促进住宅装修生产从无序走向有序。”

　　去年《深圳市建立国家住宅产业综合试点城市可行性报告》正式通过国家建设部组织的专家论证，深圳市被确定为首个国家住宅产业化综合试点城市。因此素面朝天不再是深圳的主流，精装时代正来临。

　　今天，我们非常荣幸地请到了万科万创总建筑师蒋春阳先生、科宝博洛尼的总经理陈炜先生、金地地产的韦邦慧女士，还有香港知名设计师陈飞杰先生，一起来解读精装时代。

金地集团设计管理部高级室内设计师 韦邦慧

　　主持人：蒋总，如何理解精装时代的概念，精装对普通住宅来说有什么优势？

　　蒋春阳：精装对住宅来说应该是住宅一个有机的组成部分。随着竞争的不断加剧，对于开发商、客户也好，都已经带来了一个历史性的机遇，我们从各个产业链讲都已经发展得非常成熟了。鉴于目前的态势，我们觉得精装房和传统的毛坯房比有三个方面比较有优势：第一方面，它的功能，我们大家都知道，我们买毛坯房的时候有时候为了展示的效果，一进去就一个非常大的客厅，有洗手间、卧室，但是有一些细节的设计，比如鞋柜、玄关，在毛坯房中就被忽略掉了。但是在精装房中，我们在设计的初始阶段就会把这些设计好。比如主人房的收纳、卫浴、厨房的收纳都会考虑得非常细致。

　　第二个方面就是风格方面，自己装修完之后，都喜欢采购家具，但是在采购家具的过程中，想追求风格一致是非常困难的。现在业界有很多知名的企业，比如科宝博洛尼，还有其他的有名的全面家居解决方案的提供商讲，他们可以从硬装、软装、到家俬方面提供非常完整、细致的设计。这个是我们自己装修房子很难体现的优势。

　　第三个方面就是对客户来说最实惠的一点，因为开发商和下游的供货商资源在早期就得到了非常充分的整合，所以他在成本方面，它体现出非常大的优势。往往可以比零售市场获得更好的效果。或者相同的效果造价更加便宜。

　　除了以上三个方面的优惠之外，对社会也是有非常深远的意义。我们统计过，自己做一个家装，平均讲每户会产生两吨到三吨的建设垃圾。所有的这些浪费对于社会造成了一些生态上的危害，也造成了资源的浪费。

　　不管是从最终客户的使用上讲，还是从节能环保的社会效益讲，精装修带领我们走近了一个全新的时代。

　　主持人：谢谢！精装修房和普通毛坯房相比，有什么优势？科宝博洛尼的陈总，请谈谈您的观点？

　　陈炜：刚才蒋总谈到了为什么精装修为什么会成为未来房地产开发的主流。我们一直在关注中国房地产业会有什么趋势。我们从去年看就感觉到非常明显，有几个数据可以看出，一方面博洛尼的总部在北京。北京也是房地产开发比较长的时间了，03年到04年，北京一年如果以300个楼盘的开发数量来计算的话，一年有20%的楼盘会做成精装修。北京现在精装修房的比例在不断上升。同时我们再关注一下其他几个大型的城市，比如上海、广州、深圳。深圳这边，尤其以万科楼盘的开发数量为例，我们感觉到，他们在全国各地做成精装修的楼盘的决心是很大。我想万科的这种作为和这种方式，对整个行业的趋势演变有关系。

　　早在99年，国家的相关部门就制订了一些政策，一定要做成精装修的楼盘，取消毛坯房的建设。他是从环保、节材方面考虑的。同时我们可以看到，这样的做法对老百姓来说，是否是一个实惠、有效的做法。刚才蒋总也分析了很多。现在很多国内的公司慢慢注重到了，如何为开发商提供一流、专业的精装服务。这一点是一个发展趋势。在行业中有很多优秀的企业，谁能够在这里面可以把握商机，谁能够在这其中锻造出核心的竞争力，谁才能够在这个行业中占据一席之地。

 香港知名设计师 陈飞杰

　　主持人：刚才陈总说到在北京精装房推得不错。其实在全国推精装房也是处在一个起步阶段。也反应了一些问题，比如如何验房，还有开发商推出精装房比较少。有人说“精装房，我爱你不容易”关于这个方面，我想请金地的韦小姐谈谈如何解决置业者的担忧和疑虑？

　　韦邦慧：我们精装作了两个楼盘，我发现业主的担忧无非是四点。第一点就是环保安全。基本上每个人都是这样的。但是这个问题是最关注的问题也是最重要的问题。这个问题扩大来说就是材料的安全性，还有通风好不好，噪音大不大。这个方面我们会在住宅设计精细化方面进行考虑。第二点就是材料的品质有没有保障。现在外面建材市场很多的业主，如果是第一次置业，在这个方面都是没有经验的，开发商在这个方面，我们会和很多家具方面的供应商进行强强合作，在集团战略采购方面都会把这些问题考虑进去。比如我们和科宝博洛尼合作的话，我们会在家具、橱柜系统上都会考虑。第三点就是大家关心的个性化的问题，我们如何保证装修的个性化？在保证品质、环保、安全的情况下，如何让业主有更多的选择。这一部分我认为是中国精装修的第二阶段，之前我们董事长也去过美国考察，他回来之后跟我们说，其实美国做的就是已经不存在前期的材料问题、环保问题。那么个性化就可以得到解决。会通过地板、橱柜、墙体的搭配产生不同的效果。第四点就是施工质量的问题。发展商在大批量的装修的情况，国内有没有这样的公司帮发展商解决这个施工方面的问题？比如我选一个“游击队”，做的房子可能我们不放心。交给发展商之后，如何解决几千户的质量问题。这就涉及到一个标准化的节点、标准化的防水等问题。如果节点得到了保障，再加上和供应商的强强联合的保障，我想这些问题就会得到解决。

　　主持人：我们想请万科的蒋总说一说，您是如何看待这些问题的？

　　蒋春阳：刚才金地的女士在细节方面补充得很到位。与其说这个问题，我觉得还不如描绘一下将来精装修发展的趋势，比如若干年之后，如果一个精装修做到位的话，应该是什么样的状态？我们内部在这个方面也探讨比较多，不是很成熟，借这个机会也可以和大家分享一下。

　　就像一辆车里面的内饰一下，我们不会说买了一辆车，回去再做椅子。对房子也是一样的。以前的毛坯+装修+装饰是一个无机的联系。我觉得现在应该变成一个有机的组成部分。说得再远一点，比如刚才提到的细节问题、风格问题，在这个比较到位的前提下，比如我们这个房子作为一个独立的整体的产品，我们很多买家看不到的地方，我们到底要不要做。比如保温、隔热的材料，买家是看不到的。但是我们为了响应国家的号召、节能节材节电。这个还是要考虑进去的。第二个方面就是智能化这一块，比如安防报警、灯光系统。这些东西在一些比较先进的楼盘里面已经出现了，但是将来肯定会在大众化的住宅里面出现。

　　另一方面刚才提到安全性能的问题，我们采购家俬的时候，往往不会关注家俬到底用了什么胶水。但是这个胶水有毒物的残留对人体的伤害是很大。对于一个普通客户讲他没有办法知道这个问题怎么样解决。开发商就可以在系统上、全流程上进行解决。为客户精心控制这个质量。而不仅仅是最后的使用、观感。将来在全流程的控制才是精装修的真正优势所在。

　　主持人：刚才韦小姐说到一个观点，就是强强合作，其实就是资源整合。我和科宝博洛尼也聊过，他们一直在做和媒体、开发商的资源重整。我想问一下，这个资源经过多方重整之后，这个价值怎么样体现，这个自身的优势是从哪里凸显出来呢？请陈总谈谈。

　　陈炜：来的路上正好看一本书，谈到中国的未来的发展，企业怎么样做强做大。谈到了五个观点，其中有一个观点就是企业一定要学会和厂家合作，这样才能把双方的资源放大出来。那么怎么样才能通过资源整合把这个效益放大呢？我举一个例子。我们和很多的开发商，有国内的、有国外的。在和他们合作的时候，他们往往会给一个课题，比如他们需要去实现一个世界上超强的厨房。这个厨房平常是一面墙，你是看不到所有橱具的。但是你需要的时候，就可以出来你需要的东西。有点类似于我们梦想的一个科技主义的厨房。那么这个到底能不能做？我说可以做。我们对于开发商来说，他设立了个梦想，一个理念，但是他手中的资源并没有很多。他们需要寻找供应商。为什么我们说可以做呢？其实这个难度并不是在怎么样做橱柜，而是在里面的五金配件，所以我们也在整合我们下面的五金配件商。这种整合是可以极大限度地提高整个中国建材的水平和国际上建材水平的距离。这个对开发商来说，他只要有想法和概念，我们都可以在全球范围内寻找资源进行整合。

万科万创总建筑师 蒋春阳

　　比如对万科的合作，他们对玄关的布局、收纳系统的布局要求比较仔细，每一个空间到底怎么样深化。比如针对3口之家，鞋柜放鞋到底是放30双还是45双？这个和我们的沟通和交流对我们帮助很大。

　　包括和金地梅陇镇合作的时候，也涉及到在浴室放多少化妆品的问题。所以我们都会和供应商进行整合。所以对客户说，是专业的人士用专业的材料，去实现一个专业的梦想和设计。这样设计出来的产品确实比自己设计的要好。我自己的房子是自己装修的，我都感觉不如去买精装修的房子。

　　蒋春阳：我也想买我们自己设计的房子，去年我刚装修完一套自己的房子。虽然在风格上作得更到位。但是事实上，我想和很多打工仔一样，没有时间做全程掌控，所有很多细节的东西都控制不作。但是在精装修的房子里面，每一螺丝钉、什么位置用几颗都考虑得非常细致。而且将来他保修、售后的东西，比自己去做的更有保障。所以总体平衡下来之后，我自己都想买精装修的房子。

　　陈飞杰：我是这样看的，我是刚介入深圳市场两年，这之前，我在香港做设计10多年了，我非常深刻地感受到，中国行业发展中，精装修房的配套其实是香港90年代初期开始发展的，给我感觉内地的行业发展比香港的发展要慢了10年，香港的精装修的房子做得非常成熟。也包括我在90年代初期我们参与的一些房地产开发的过程中看到他们遇到的问题。我们刚好和万科也合作过一些项目，他们所提出的要求，包括一些非常细致的生活上的小点，比如丁克家庭中一对26岁—33岁的夫妇，他们住了这套房子，他究竟需要挂多少件衣服、有多少双鞋子，会买多少米、面。因为我们在香港都已经做过了。所以我很熟悉的就把之前香港的数据套上去了。其实两地有一定的差距。但是差异不大。反而在北方的话，生活模式和南方是有变化的。但是功能是不变的。比如他穿的衣服厚了，就需要把衣柜的厚度设计更大。我想精装修房开发商已经在不同的专业层面上已经做得非常成熟了。特别是小户型，中国大陆现在有很多有钱的客户，他们不一定买精装房。因为他们的经济条件比较好，他们的要求比普通的市民要求更高一些。他们需要个性化一些，他们需要找一些专门为他们度身设计的设计师。但是这些精装修房非常适合80%的业主。因为大部分的业主都非常繁忙。而且也他们也不可能拿出相当一部分的钱去找一个优秀的设计师给他们设计。

　　刚才两位朋友说，精装修房作出来会比自己装修的好。我同意他们的说法，但是我提出一个建议，就是开发商是否可以提供不同的套餐给业主。因为大家的生活水平、生活层面不一样。比如一套房子是精装修的前期投入到底是10万还是20万呢？这需要有更多的选择。

　　主持人：韦小姐。精装房要在全国推动，这也涉及到消费者观念的改变。开发商的观念也要改变。这里面大家都提到了一个个性的东西。韦小姐，您有双重身份，又是开发商，又是设计师，那么作为设计师是如何处理两者的矛盾？

　　韦邦慧：我们从设计师的角度说，我们一直都在做一些个性化的东西。设计师(开发商、包括家居的合作方

　　)引导消费者。所以我想在这里面便利和舒适性最重要，还有环保性。这个方面我们做了很多的工作。什么才是人们内心需求的东西。我住在这套房子里面，怎么样的才能最便利的。比如丁克家庭、三口之家、四代同堂也好。我们要先保证他们基本的需求。比如大家刚才大家提到，玄关里面有多少收纳空间，我的雨伞应该放在那里。我们首先要解决便利性，先让客户感觉到科学、贴心的考虑。比如从厨房拿东西出来到操作台上，有没有足够的位置。

　　在南方，例如我们有两个洗手间，是不是都有配浴缸。这个浴缸有没有作用？我们都要做这个考虑。怎么样保证生活的舒适性。然后再考虑个性化。个性化方面，我想不同的客户对美的需求有不同的理念，不同的理念我们会根据不同的楼盘、不同的地位在现场访谈我们的一些业主。不同的家庭对生活的空间的需求、对配置的需求是有不同要求的。我们根据他们的要求会进行配置。还有智能化的系统、灯光系统都要考虑。我们可以根据不同的人群设计不同的个性化。我印象特别深的时候，在金地梅陇镇的发布会上，有人就提出来，你们有没有考虑到音响系统。这些我们都有扩充，比如埋好管，给他们更多DIY的可能。我们的预测是三年左右，我们会上升到更高的阶段。三年之后，我们的精装修我们会做得越来越成熟。

　　陈飞杰：我是这样看的，其实有一个社会的演变的原因。刚开始的时候，从99年之前，市场上没有精装修出现，从市场上有精装修出现到现在有八、九年的时间，能接受的人的比率慢慢多了。我和万科合作的时候，他们告诉我，从09年开始，他们就100%的提供精装修房了。而且会先推概念样板房，先找一批未来的业主进去住，然后提出一些意见，再决定未来的建筑怎么样做。我觉得我们室内设计师也应该为这个社会做一些事情，我们希望有更加直接的，让我们设计师让我们做好一套完整的设计。然后再要求我们设计师怎么样去做精装修房的配套。我们前段时间在清华大学有一个课程，就是室内设计和建筑的关系。

　　以前中国传统都是先做建筑，然后再找室内设计师设计样板房。然后里面就会有很多需要改造的地方。需要拆，拆下来的废品都有好几吨。我想如果先把室内设计做好了，然后再对建筑设计有要求。可以更加弹性地令设计师有更多的选择。

　　主持人：我想问一个问题，陈总，博洛尼面临的是开发商接受你们的材料，同时置业者也要接受你们。作为万科，你的精装修出来之后，肯定会造成房价上涨，那么怎么样要消费者接受这个呢？陈总，深圳营销如何去做？

　　陈炜：首先我们要这样看，如果是小业主自己买了个毛坯房，那么他的装修预算和装修时间是不是可以省下来，这个是和毛坯房比的。如果买了精装修，反而会更省。因为家庭自己做装修。时间往往是3—4个月，如果房子大一点，可能会时间更长。我们开玩笑说，装修就是“三光政策”。首先是精力耗光。第二就是金钱耗光。最后就是夫妻感情吵光。因为不同的人有不同观点。所以说时间和预算都是超的。如果选了精装修的房屋，大的开发商对装修材料的环保和品质都会把关。第二个方面，开发商对成本的控制是非常好的。相对来说，花同样多的钱，所出来的效果是远远超过了自己装修的房。

　　蒋春阳：刚才陈总说得已经很清楚了。我再补充一下，关于成本和周期两个方面，只要是作过装修的业主都知道，一次性购买房子的时候大家都有一个预算，加了装修之后，总的预算是增加。那么精装修和毛坯一起交付的时候，有一个优势，就是有一部分费用打到月供里面了。

　　比如我们去零售市场一个浴缸，浴缸里面含有了营销的费用、物流的费用。比如一个零售商可以免费送货，但是其实这个成本是加到这个价格里面了。如果我们找一个战略合作伙伴运送这个浴缸的时候，可以一次运输100个浴缸，这样就可以省下一些成本。所以这些对客户讲，总体拥有的成本是比传统的买毛坯房再自己装修肯定是低的。关于时间周期，因为我们入伙之前，开发商建造楼盘的时候，精装修可以提前进场，和客户装修比，省下的时间多很多。比如万科的一些楼盘，可以做到提前半年交付。要么就是客户提前入住到这个房子中，如果是投资客户的话，就可以多收半年的租金了。这个是经济上的优势也是明确的。刚才提到的有些问题可能是一个平衡的问题。比如个性化差异和批量化订制。这其实不是一个房地产商一个行业面临的问题。汽车行业也同样面临这个问题。事实上客户在不同的市场里面，它的反应是不一定的。比如拿车来讲，我们买一个日本车或者韩国车，他的订制是比较少的，因为他们可以集约、大批量的做一批产品，它的经济性是非常明显的。再比如MINI酷吧这样的车，有很多的东西都要订制，在获得高个性化的背后其实是成本，这样的车要比相同级别的日本车和韩国车要贵很多。所以小众市场和大众市场是有区别的。但是开发商不能放弃小众，也不能放弃大众，这中间需要有个平衡的问题。我们首次置业的话，我想个性化的东西会比较少，如果是改善性的楼盘，我们个性的东西可以多一点，售价也会高一点。

　　主持人：最后一个问题是给四位的。今天是春交会的第三天，我们今天的主题是精装时代2.0。我们先请万科的蒋总给即将置业的人一句建议。

　　蒋春阳：我觉得不管是为了社会着想，还是为了自己着想，肯定要买精装修房。

　　陈炜：我建议各位在买毛坯房之前，多看看精装修的样板间，尤其是万科和金地的。

　　韦邦慧：谢谢陈总，我从地产从业者、设计师的角度给置业者一个建议，如果你放心我们开发商，你可以去做一个对比，他们楼盘的品质和考虑的细节是看得到的。对比之后，大家会在成本方面会得到一个惊喜，如果可以的话，可以到金地梅陇镇看看。

　　陈飞杰：万科、金地、博洛尼都是我们合作的伙伴，我想说的是，业主在买房子的时候会有一个非常实际的预算，包括买房子、装修的预算。如果预算过后，还有多余的钱做个性化的东西，可以去做。但是我相信市场上已经有了非常成熟的精装修房，也可以参考一下精装修是否可以满足你的个人需求，如果不能满足，可以找我们的室内设计师，但是绝对要多花钱。

　　主持人：我们今天“精装时代2.0”的讨论到此结束！