新浪下午茶：网络和中介公司是市场发展的需要

网络和中介公司是市场发展的需要

　　时间：2008年5月4日上午

　　地点：08春交会新浪展位

　　嘉宾：海王地产南山区域运营总监 王洪朔

　　      港置地产福田区域总监 蔡月球

　　实录内容如下：

　　主持人：各位新浪的网友大家上午好！我们在深圳会展中心有幸邀请到了港置地产福田区域总监的蔡月球先生和海王地产南山区域运营总监王洪朔先生。今天和大家讨论一下，网络和中介公司是市场发展的需要。我们首先从一组数据谈起。

　　据深圳市国土资源与房产管理局数据，3月份深圳全市新建商品住宅销售18.97万平方米，是2月份销售面积6.44万平方米的3倍；平均售价每平方米13626元，与去年12月份相比，均价降低9%左右。由于2月份高档楼盘较多，2月份售价为每平方米16288元。二手房市场，深圳市3月份成交二手住宅3211套，环比上涨1倍多。我们请问二各位嘉宾，目前二手房成交量的上升主要是受哪些因素影响导致的？

　　蔡月球：为什么三月份市场那么好？因为刚刚过完年，有一些人有住房的需求。所以他们出来寻找合适的房子。并没有什么因素导致这个原因。

　　王洪朔：大家好，二手房的交易量的上升的原因，第一是因为在07年的下半年，是住家客买房的一种刚性需求。从07年下半年到现在，市场进入了一个调整的状态。通过这段时间从我们成交的楼价、数量分析，我们成交的90%以上都是自住客户。另一部分就是有刚性需求的。比如从07年终的时候，有相当一部分都是买房给父母亲到深圳住的。有很多的客户都是因为在去年没有买多合适的房子，在08年的时候通过一些新浪网等各大媒体到找一些比较合适的房源。所以导致了08年的销售的回升。所以从价格方面和成交量方面都有一些理性的回归。

海王地产南山区域运营总监 王洪朔

　　主持人：现在有一种说法，深圳是的一手楼市出现的价格松动，有一些新楼已经出现了降价的势头或者是已经降价了。我想问二位专家，这些都是大家非常关注的事情，新楼降价对二手房的市场产生什么影响？会不会使二手房的价格降低？

　　蔡月球：其实一手房降价的问题，从07年开始了，成交很厉害，如果说到一手房的降价的影响到了二手房的成交量，因为一手房毕竟是新的。如果市场不好，一手房降价，对二手房的成交的影响肯定是很厉害的。这是从正常的情况来说的。

　　主持人：国际市场现在出现了一些动动荡，国家也出台了各种宏观调控的政策，这些对房地产市场走势有什么影响？第二中介公司的最大的问题是资金监管不力，国家也出台了一些资金监管的相关政策。海王的王先生，在这个方面，你们有什么措施吗？

　　王洪朔：去年，中介公司的行业协会对我们这个行业的诚信方面作了一些要求的调整。去年海王地产也很快建立房地产二手房交易的专用资金监护。专业的中介公司懂得为买卖双方提供安全的资金保障。从07年到现在，市场上的宏观调控很多，我认为这也是我们规范深圳二手房交易公司能够走向规范、诚信、专业的重要手段。也能够提升我们的中介公司的品牌效益。

　　主持人：刚才大家也说到了网络的概念，现在网客越来越多，你们两位所在的都是比较知名的公司。你们在网站上成交的数量在总体业绩的多少？可以透露一下吗？

　　蔡月球：事实上在网络上成交的客户在我们总成交量中，几乎每个月都是比较好的。我觉得网络销售房是由于科技的发展而催生出来的。比如美国率先实现网络销售。香港在网络看楼的人也是非常多的。

港置地产福田区域总监 蔡月球

　　王洪朔：刚才蔡总也说了，香港的网络二手房交易也已经非常成熟了。我们深圳方面，比如新浪，在网络营销方面也一直做得不错。海王地产成立的时候，我们对网络营销方面一直比较重视，从我们的置业顾问进入公司的时候，我们对他们都进行了网络营销方面的专业培训。我们通过这几年网络方面的经验积累。海王地产在网络成交量能够占到总客户的60%左右。

　　主持人：这使我感到非常高兴，说明网络对中介的帮助还是非常大的。我们现在准备推出一种新的概念化经营，因为我们觉得市场越来越细分，买房人和租客可以更加直接地找到楼盘的详细信息。我听说在香港的网络营销可以细化到，通过地铁站的名字就可以把周边的房屋找到这种是不是很现实的东西。第二个方面，我想请蔡总介绍一下香港的网络公司有什么特色？

　　蔡月球：香港在5、6年前都有网络看楼团。很多的市民都喜欢在网络上看房。因为大家都没有时间看房。如果他们喜欢哪栋片区、哪栋楼，他们就可以在网络上看。我们在家里就可以看到全香港的很多的楼盘。

　　深圳现在也开始做网络营销，我觉得网络营销应该可以发展很快。可以和香港搞得一样好。

　　主持人：新浪网现在推出了一个网络社区的计划，我们简单介绍一下，网络社区就是将所有的楼盘进行网络化管理，所有楼盘的原始信息，周边的物业、周边的交通等。都会在网络上实现，这样可以更加方便客户到这个楼盘里面很专业、很好的置业公司、置业顾问。我们的网络社区可能为网络的转化提供新的平台，可以有利于网站的市场化。更有利与中介公司的店铺能够在网络上有充分的发展。说到这一点，我们想问一下两位你们对中介市场出现网络店铺是怎么样的看法？因为这个话题在北方已经出现了。有的大型中介公司已经出现了网店。

　　王洪朔：新浪网推出这个产品，首先我代表同行对新浪网表示感谢，因为新浪推出网络社区，首先这是一个非常人性化的产品，非常便民。通过中介公司和网站的合作，建立一个网络店铺，对我们中介公司的专业化有帮助。我们可以提供非常专业、全面的楼盘详细。比如有的客户指定了要买哪个楼盘，我们可以在通过在网上设置店铺，可以非常详细的把这个楼盘资料放入里面，就可以达到买方、卖方所需要的条件和需求。

主持人

　　主持人：现在中介公司和网络结合越来越紧密，我们从实际角度出发，对网络有什么样的需求？或者网络可以创造什么样的氛围，给中介公司带来什么效益。就是中介公司对网络的要求。

　　蔡月球：如果中介公司在网上的资料很齐全，可以很方便地找整个地区的楼盘，我觉得就很成功了。

　　王洪朔：我们对建立网络方面的媒体，我们通过很多的数据，可以提供给网民更加方面的信息。比如交通方面。这种产品对我们中介公司的成本的节约、品牌的提升都有很好的帮助。

　　主持人：现在网客对房屋的价格走势是很关心的，我们想知道，目前情况，有的出现了楼市的拐点论、降价路。这些方面，有一些客户，包括我在内，对楼市的走向还是非常迷茫的。对价格还是存在着一种心理，是降还是不降？我想你们从专家的角度上讲讲市场的走势，以给我们网民在购房上一些建议。

　　蔡月球：大家都很清楚，今年3月份有一些发展商降价的情况。如果要买房的话，可以看一看这个价格是多少。

　　王洪朔：我谈一下我个人的观点，昨天我看了一个新闻，看到一个发展商的广告：不能在低了。作为我们二手房交易公司，主要还是在于二手房交易的机会的把握。我提醒我们的网民，如果我们有刚性的机会的话，我们还是要抓住机会。

　　主持人：业内有一种提法，说现在的交易量的增长是一种报复性的增长。这种增长是不是理性的增长？能够走多远？大家都还关注国家的一些宏观调控等因素会不会导致楼盘价格继续下跌？下跌的楼盘和租赁市场有什么关系？因为有一些客户买房就是为了出租赚取回报的。

　　蔡月球：有一个定论，二手房、一手房成交不好的话，租赁市场一定好的，因为有一些需要用房的人，不买房，就一定会租房。这是市场的反映。但是有一些刚性的需求的人，市场好不好，他都一定要的买房。

　　主持人：王总，您是南山区的营运总监，南山又是我们市场的热点区域，那么南山的市场行情走向怎么样？你们在实际工作中有没有感到市场有什么变化？

　　王洪朔：因为南山属于半岛区域，南山本来就是一个非常适合住家的区域。目前从区域来看，它的地理环境非常好，商业价值也很好。都非常住家。目前南山的房价，我们也研究过深圳市中心住宅的均价，当时04年的时候，南山的房价相对来说是比较低的。离深圳的商业中心偏一点点。随着这两年的商业上的发展以及整个区域的功能改造，目前它成为了一个综合体，如果适合住家，这两年南山的房价有很大的飙升。目前我们南山的成交量还是非常大的。大多数都是集中在住家客的方面，他们接受的价格一般在12000元/平方米左右。

　　主持人：王总从南山的角度分析了一下市场。蔡从来自福田，福田一直认为有一些高档的社区。成交量也比较多。福田的自住客多还是投资客多？

　　蔡月球：在皇岗关口一带，香港人买楼比较多。现在有很多香港人在深圳做事，或者是买楼为了养老的。在皇岗关一带的成交量是比较稳定。第二就是福田片区的豪宅交易也不错。就我们福田来说，每个月都有成交1000万左右的物业。都是比较稳定的。因为现在市场不一定，有一些客户在这个时候买房，可以和业主谈价。可以慢慢挑选自己满意的房子。

　　主持人：蔡总也提到了一些香港的投资客和自住客，我们都知道港置地产是以香港公司为背景的公司。那么香港的文化对公司在大陆拓展品牌有什么帮助？

　　蔡月球：：公司的企业文化有一个方面，比如诚信，我们两年前来到深圳发展的。我们一开始就对资金进行监管了。我们公司是比较诚信的，让消费者觉得我们这个公司很安全。

　　主持人：海王地产也是非常知名的品牌，我们想请问王总，对海王地产这个企业有什么感知？

　　王洪朔：我加入海王地产有好几年了，公司成立于02年的11月8号。海王地产是海王集团下属的全资子公司。从海王地产的企业文化，公司的管理运营方面看，是比较务实的公司，可以为消费者提供专业、全面的服务。

　　主持人：新浪的网友，我们今天有幸请到了港置地产和海王地产的专家和我们畅谈了网络和市场的关系，以及市场的走势。我们希望两个公司越办越好，充分发挥自己的品牌效益，我们感谢两位专家到新浪，希望两位给网友说一句祝福话。

　　蔡月球：希望广大的网友早日买到适合的房子。希望多上上新浪网。

　　王洪朔：借新浪网这个平台，祝广大的网友身体健康、工作顺利，能买到好房子。

　　主持人：感谢两位嘉宾，我们今天的直播到此结束。