新浪下午茶 深圳房价是否进入调整期(实录)

　　主题：新浪下午茶——深圳房价是否进入调整期

　　时间：2008年5月1日

　　地点：新浪直播室

    嘉宾：尺度总经理凌志华

    知名地产剑客深晚一兵

　　实录内容如下：

　　主持人：各位亲爱的新浪网友大家好！欢迎来到2008年春交会的现场，这里是新浪的展位，深圳经过2006年和2007年的房价高企之后，08的房价进入的低潮期，就这个问题我们今天请来了两位嘉宾，是深圳知名的地产剑客深晚一兵先生和尺度的总经理凌志华作客新浪，和我们聊一聊深圳的房价是否进入的调整期这个话题，我想首先问一下深晚一兵先生，深圳的房价是否进入了调整期？您认可这个观点吗？

深晚一兵

　　深晚一兵：应该说这个是一个不可否认的事实，深圳从去年年终进入高点之后，一直回落，包括成交量大幅萎缩，部分是成交量还是销售价格，都是肯定进入了一个调整期。

　　主持人 ：房价调整为何不可避免？

　　深晚一兵：是这样的。因为中国房地产市场总体来说还处于一个初级阶段。包括深圳的商品房住宅市场是从1988年开始的，到现在也只有20年的时间。其中包括政府运作机制和土地市场，还有金融方式和市场运作方面都有很多的漏洞，这也促成了06—07年房价的非理性的暴涨。在这样的情况下，政府敏锐地发现了这些问题，然后果断地采取了一些措施。

　　主持人 ：凌总，您的公司一直在做房地产数据方面的调研，08年网上有这样一句话，大众都在买房的时候说，“再等一等”。您认为08年购房者的心态是处于观望的阶段和在抄底的阶段？

　　凌志华：我觉得08年的购房者还是处于观望的状态。从2007年10月之后，深圳的楼市每天成交量不足100套。所以我们的投资者和购房者还处于观望状态。从三月份以来，最近几天的房子每天成交量都在100套以上，我觉得有一部分抄底的资金进入了，这是一个逐步寻底的过程。有一些刚性的需求者在不断入市。

尺度总经理凌志华

　　主持人 ：你们有没有统计过，现在的入市的人中，是自住客多还是投资者多？

　　凌志华：现在是自住客多。但是他们的入场也明显受到了价格的影响，如果这个价格不能够达到他们的心理的要求和他们实际的购买力的话，我觉得这个寻底的过程还会继续。现在达到这个能力的一部分人在入场，但是还有一部分的购房者还在观望。

　　主持人 ：我们还有一个话题，就是谈一谈目前楼市低迷和房价整体波动真正的原因，是怎么样的？先问凌总。

　　凌志华：房价低迷有两个方面，一是从住房的两种属性看，一个是居住的属性，从居住者看，现在的房价确实非常高。我们有一个房价收入比，这个指标已经远远高于国际上认可的。很多的实际购买者没有这个能力购买住房。所以他们持续观望；第二方面，从投资者角度说，我们看到一个租赁收入比，有的地方这个指数明显高于300，甚至有的地方高于500，也不具备投资的价值。所以我觉得以上两个原因造成的房价的低迷。导致了房价的下跌。这是一个正常的过程。

　　主持人 ：一兵，您能不能给我们简单说一下这个原因？

　　深晚一兵：我更多是考虑政策的原因，从01年至04年，政府都是鼓励居民购买房产，当时因为政策的鼓励和一些金融政策有一些优惠的措施。包括零首付等政策。那个时期把投资者的热情都激发出来了。导致了很多的人跟风买房。然后投机成份过多之后，政府又出台了一些政策，实际上是对这些过热的投资行为实施一个打压。在这个情况下，很多人的都知道，投资房产不一定是包赚，也有风险的。刚才讲到刚性需求的问题，有很多人刚刚富起来，财富积累也不够，他们也会考虑居住成本，导致他们的投资比较理性，造成了目前的市场的观望气氛浓厚。

　　主持人 ：楼市低迷和房价下跌是否可以划等号？

　　深晚一兵：我认为这两者是不能划等号。深圳楼价到了一个高顶，一旦到了市场出现低迷的状况之下，楼价就会下跌。但是这个不能划等号。